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不動産相続

共有分割・現物分割・代償分割・換価分割のメリット・デメリット比較

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相続財産(遺産)には、不動産(家・土地)、預貯金、株式、動産など多くの種類がありますが、なかでも、不動産(家・土地)は、次のような理由で、遺産分割をうまく進めることが難しく、「争続」の火種となりがちです。

不動産(家・土地)の相続がかかえる、遺産分割でよくある相談は、次のようなものです。

よくある相続相談

不動産(家・土地)を相続したが、正確に相続割合に応じて分けられない
不動産(家・土地)を分割するとき、どこに境界を引くか争いとなった
不動産(家・土地)の管理費を相続人がどの割合で負担するか決まらない

不動産(家・土地)がとても面積が広く、うまく相続割合に応じて区分できればよいのですが、細かく分けすぎると、間口が狭くなったり道路に面しなくなってしまったりして評価額が落ちたり、利用しづらくなったりする危険もあります。

そこで今回は、不動産の遺産分割の4つの方法(共有分割・現物分割・代償分割・換価分割)と、そのメリット、デメリットの比較について相続に詳しい弁護士が解説します。

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不動産相続

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共有分割

共有分割とは、遺産相続した不動産(家・土地)を、共同相続人が、その相続割合に応じて不動産を共有するという分割方法のことをいいます。

預貯金であれば、例えば1億円の預貯金を4人の相続人で分けるときを想定すれば、2500万円ずつ正確に4等分することが可能ですが、不動産の場合にはそうはいきません。

不動産の面積に応じて等分したとしても、接道面積、面する道路の種類、日当たりなど、さまざまな条件によって、面積が同じ不動産の価値が、全く同じになることはむしろ稀です。もらえた不動産の価値に差があり、不公平感が生じれば、遺産分割はうまくまとまりません。

共有分割のメリット

共有分割のメリットは、遺産分割の手間がないことです。分割をせずに共有のまま財産を取得するわけですから、「誰が、どの不動産を、どの割合で取得するか」について、相続人間で時として激しい争いに発展しやすい話し合いをする必要がありません。

共同相続人間がとても仲がよかったり、相続人のうち一部がそもそもその不動産(家・土地)にもお金にも興味がなかったりする場合には、共有分割のメリットを生かし、相続問題を早く終結させることができます。

共有分割のデメリット

共有分割のデメリットは、「問題の先送り」にすぎず、相続問題が長期化する可能性があることです。最終的には、共有状態を解消するための「共有物分割請求」という新たな争いに持ち越されることもあります。

共有分割の場合、将来的に、不動産(土地・家)は相続人の共有となるわけですが、不動産の共有者は、全員が、不動産の全体を使用することができます。しかし、実際に使用できるのは、物理的に一部の人に限られてしまいます。

その結果、不動産を使用することができなかった共有者から不平、不満が生まれ、ひいては、共有分割の方法による遺産分割への不満となってしまうのが、共有分割のデメリットです。

共有のまま第三者に賃貸し、賃料(家賃)を共有持分に応じて等分する、という解決策もありますが、その場合でも、不動産の管理費や管理の手間などを誰が負担するのかなど、別の問題が再燃し、更に激しい争いになりかねないことも、共有分割のデメリットです。

現物分割

現物分割とは、不動産(家・土地)を、現物のまま相続人間で分割する方法です。

不動産もまた、物理的に分割することが不可能なわけではありません。不動産を現物分割するには、測量など不動産の調査を行った上で境界線を決め、「分筆」をして登記する必要があります。1つの不動産のままでは、複数の相続人で分けることはできません。

現物分割のメリット

現物分割のメリットは、完全に分割することができれば、相続に関する争いが終結することです。分割した不動産は、共有分割とは異なり、それぞれの相続人の単独所有となりますから、各自自分の意思だけで、その全部を使用したり、売却処分、賃貸などを行うことができます。

面積が広く利用価値が高かったり、境界線を引きやすく分けやすい形状であったりする不動産(土地・家)の場合には、現物分割のメリットを最大限生かすことができます。

現物分割のデメリット

現物分割のデメリットは、実際には、現物分割に適する不動産(土地・家)がとても少ないことです。切り売りは経済的価値を下げ、大きなデメリットとなります。

まず、不動産のうち、建物部分については、現物分割をするのが非常に困難です。相続の対象となる建物には、生前に自宅として使用していた建物など、取り壊して更地にしてしまうのが困難な建物ばかりで、現物分割を活用できない可能性が高いです。

更に、不動産のうち、土地部分についても、面積が狭ければ、相続人の人数に応じて現物分割することはできませんし、面積が広くて分割が可能であったとしても、1つの土地として評価するよりも、大幅に評価が落ちてしまうことが多いのが、現物分割のデメリットです。

現物分割をした結果、間口が狭い土地ができたり、道路に面していない土地、建物を建てるための法律上の要件(容積率・建蔽率など)を満たさない土地などが出てきてしまうと、相続人間に不公平が生じ、相続トラブルの元となります。

代償分割

代償分割とは、1人の相続人が不動産(土地・家)の全てを相続によって取得する代わりに、他の共同相続人に対して代償金を支払う方法のことです。

代償分割を行うと、1人の相続人は、不動産(土地・家)の完全な所有権を得ることができる代わりに、他の相続人は、その不動産を取得した人から、現金を受け取ることになります。

代償分割のメリット

代償分割のメリットは、相続人ごとの希望に応じた柔軟な解決ができることです。不動産(家・土地)に利用価値を感じない人にとっては、評価額相当の代償金をもらえたほうがメリットがありますし、逆に、不動産がどうしてもほしい人には、共有持ち分ではなく完全な所有権を手に入れることができるメリットがあります。

不動産(土地・家)を物理的に分ける必要がないため、実測や鑑定評価などに必要となる専門家費用も節約できますし、譲渡所得税もかからない点で、分割の際に生じる手間と費用を節約することもまた、代償分割のメリットです。

代償分割のデメリット

代償分割のデメリットは、不動産(土地・家)を取得する相続人に、代償金を支払うだけの十分な資金力が必要である点です。他の共同相続人に対して、その相続人の相続分に相当するお金を渡すことができなければ、代償分割を利用することはできません。

更に、この代償金を決める際には、不動産の評価額を決める必要があるわけですが、他の共同相続人としても代償金をたくさんもらいたいため、不動産を高く評価したがります。その結果、不動産の評価について合意がとれないと、不動産鑑定士の評価が必要となるなど、争いが激化する危険があります。

不動産を活用したい人が代償分割をしたとしても、他の相続人が不動産の評価額に納得せず、「もっと高く売れるはずだから、もっと代償金がほしい」と主張し続けた結果、結局不動産を売って「換価分割」とせざるを得なくなることもしばしばです。

換価分割

換価分割とは、相続によって取得した不動産(家・土地)を売却して現金に換え(換価)、その代金額を、相続割合に応じて分割する方法です。

本来、不動産は、現物での分割が困難であり、境界線を引けたとしても経済的価値が大きく下落してしまうおそれのある相続財産(遺産)ですが、これを、物理的に分割しやすい現金に換えて分割するというわけです。

換価分割のメリット

換価分割のメリットは、相続問題が争いとなり「争続」となって長期化してしまう危険を回避することができる点にあります。現金に換えて分割すれば、相続分に応じて正確に等分することができますので、相続人間の争いの火種を減らす意味があります。

また、換価分割の方法を利用すれば、相続人間が険悪であったり、コミュニケーションを満足にとることが難しい状態であったとしても、分割をした後に禍根を残しませんので、相続問題を終局的に解決することができる点も、換価分割のメリットです。

換価分割のデメリット

換価分割のデメリットは、相続人間で、「そもそも不動産を売るべきかどうか」、「不動産を売るときの評価額が正当か」といった点で争いが生じる可能性があることです。相続人の中に、不動産を売りたくない人、例えば、被相続人の生前の自宅に住み続けたい人などがいると、換価分割を利用することができません。

相続をした時点で、不動産(家・土地)は共有の状態となるため、共同相続人の中に不動産を売却処分することに反対する人がいると、換価分割ができないからです。特に、高齢の配偶者が残されていて、自宅に住み続けたいといったケースで、このデメリットが浮き彫りになります。

不動産を売却処分せずに利用し続けることを主張する人が、「代償分割」の代償金を支払える資力があれば「代償分割」に切り替えれば他の相続人に文句は出ないでしょうが、十分な資力がないとき、話し合いはとん挫します。

遺産分割は、「相続財産を守る会」にお任せください!

いかがでしたでしょうか?

今回は、不動産(家・土地)の遺産分割の4つの方法(共有分割・現物分割・代償分割・換価分割)のメリット、デメリットの比較を、相続に強い弁護士が紹介しました。いずれの方法が有効かはケースバイケースであり、ご家族の状況、財産の状況に合わせた選択が重要です。

いざ遺産分割の場面になったとき揉め事が長期化しないよう、相続財産(遺産)に不動産の含まれるご家庭の方は、生前に遺言書を作成しておくことで、相続対策をぬかりなく進めることをお勧めします。

「相続財産を守る会」では、相続に強い弁護士とともに、不動産相続については、経験豊富な不動産会社、司法書士、税理士などから一括のアドバイスを受けることにより、より有利な遺産相続・遺産分割を実現するサポートをします。

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弁護士法人浅野総合法律事務所は、銀座(東京都中央区)にて、相続問題、特に、遺言・節税などの生前対策、相続トラブルの交渉などを強みとして取り扱う法律事務所です。 同オフィス内に、税理士法人浅野総合会計事務所を併設し、相続のご相談について、ワンストップのサービスを提供しております。

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