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相続登記

農地の相続で必要な手続と、農業委員会への届出を司法書士が解説!

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今回は、農地を相続したときに、相続人が行わなければならない手続について、相続手続きに詳しい司法書士が解説します。

農地とは、わかりやすくいえば「田畑」のことで、「農地法」という法律によって、一般的な住宅地とは異なる制限があるため、農地を相続するときは注意が必要です。

特に、農家でない人でも「実家が農家だ」という場合、農業を行わないのに農地を相続してしまうことがあります。農地法などの農地特有の制度を理解しなければ、農地を活用したり人に売ったり、他の用途に転用したりする際の支障となります。

ご家族が農業を営んでいるなど、農地を相続する可能性のある方は、ぜひ、相続手続きに強い司法書士にご相談ください。

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農地の相続手続きとは?

冒頭で、「農地」には、他の不動産と比べて特別な手続きが必要となると解説しましたが、農地であっても、他の不動産と同様に、遺産分割の手続をおこない、相続するという点では変わりありません。

つまり、他の土地と同様に、遺言遺産分割協議書によって、相続人のうちの誰が、どの割合で農地を相続するかを決め、決まった割合に基づいて、農地の相続登記(不動産の名義変更)を行います。

遺産分割協議において農地の相続分の話し合いがまとまったときに、遺産分割協議書を作成し、相続人が全員で署名押印をし、印鑑証明書を添付しなければならないことも、他の不動産などの相続財産(遺産)と同じです。

参 考
遺産分割協議書の書式・ひな形は、こちらをご覧ください。

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農地を相続するときに必要な手続

農地法は、農地の所有権を移転することを制限しています。農地は食料源であり、日本の食料自給率を低下させないよう、農地のまま農業を行ってもらう必要があるからです。つまり、農地を簡単に売ったり買ったり、農地でなくしたり(用途変更)できません。

具体的には、農地の所有権移転には、農地法上、市区町村に設置された農業委員会の許可を得なければならないこととなっています。売買や贈与の場合、この許可が必要ですが、相続による農地の所有権移転には、この「農業委員会の許可」は不要です。

しかし、農地の贈与、相続、売却の際には多くの手続が必要となるため、司法書士が順に説明していきます。

注意ポイント

相続の場面でも、農地の所有権移転について、例外的に農業委員会の許可が必要となるケースがあります。

それは、相続人以外の人が、遺贈(遺言による贈与)によって農地を譲り受けたケースです。この場合は農地の贈与と同様、農業委員会の許可を得なければなりません。

より詳しく解説すると、相続人でない人に対して、農地を特定遺贈(特定の財産を遺言で贈与すること)する場合と死因贈与の場合にだけ、農業委員会の許可が必要です。

相続人でない人に対する遺贈でも、包括遺贈(財産を割合的に遺言で贈与すること)であれば許可は不要です。

農業委員会への届出

農地を相続したときに必要となる手続は、農業委員会への届出です。

「届出」「許可」の違いは、「許可」は承認されなければならないのに対して、「届出」は一方的に届け出るだけで済む行為であるという点です。「届出」は、形式面以外の理由では拒否されません。

農業委員会への届出には期限があり、「相続開始時から10カ月以内」に、届出を行う必要があります。この期限を破り10カ月たっても届出をしない場合や、虚偽の届出をした場合には、10万円以下の過料による制裁(ペナルティ)があります。

農業委員会へ、農地の相続を届け出るとき、届出書以外に必要となる書類は、各市区町村によって異なりますので、事前に各市区町村の窓口に確認してください。通常必要とされる書類は、次の通りです。

ポイント

農地の相続登記が既に終了している場合

  • 完了後の登記事項証明書

農地の相続登記が終わっていない場合

  • 相続関係のわかる胡適謄本
  • 農地を相続したことがわかる書類(遺言書、遺産分割協議書等)

農業委員会へ届け出る際の届出書には、次の事項を記載します。

届出書について詳しくは、農林水産省のパンフレットに記載された書式も参考にしてください。

ポイント

  • 農地を取得した者の氏名・住所
  • 届出に係わる土地の所在など(所在・地番、地目、面積など)
  • 農地を取得した日
  • 農地を取得した理由
  • 取得した農地の種類及び内容
  • 農業委員会によるあっせんなどの希望について

農地委員会への届出を行う必要のある人は、「農地を取得した人」です。相続の場合には、遺産分割前であれば相続人全員が届出を行うこととなり、遺産分割後であれば、遺産分割によって農地を取得した人が届出します。

もっとくわしく!

以前には、農地を相続しても農業委員会への届出は不要でしたが、耕作放棄地や所有者不明の田畑などが増加して社会問題化したことから、平成21年に農地法が改正され、この届出制度がつくられました。

実家が農家だけれども相続人は都心でサラリーマンとして仕事をしている場合など、農地の管理ができない、農業を継続できない場合、農地の借り手探しなどの相談を農業委員会にできる場合もありますので、まずは農地相続があったことを伝えて相談しましょう。

農地の相続登記

農業委員会への届出は、相続という相続人の望まない事情によって起こるものであるため、あくまでも「届出」という一方的な行為でよいことになっています。過料の制裁を受けないよう、早めの届出が必要です。

農地の相続であっても、通常の不動産(土地・建物)の相続と同様に、相続登記が必要です。つまり、農地の所有権の名義を、お亡くなりになった方(被相続人)から相続人に変更する手続きです。

参 考
相続登記にかかる費用と司法書士報酬は、こちらをご覧ください。

相続財産に、不動産が含まれている場合には、遺言、遺産分割協議などによって決まった相続分にしたがって、不動産の登記名義を変更する必要があります。 相続が発生したときに、相続分にしたがって不動産の登記名義 ...

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参 考
相続登記申請書の書き方は、こちらをご覧ください。

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農地の相続税申告・納付

農地の相続税を申告・納付するときも、相続税の基礎控除額である「3000万円+600万円×法定相続人の人数」を越える財産があるとき、相続税の納付・申告をする必要があります。

相続税の申告・納付は、農地を含む場合であっても、通常と同様、相続開始から10カ月以内に行わなければなりません。特に、農地の場合、期限を過ぎると、特例が使えなくなるおそれがありますので、農業委員会の届出と並行して迅速に進めてください。

農地の相続税を算出するときは、次に解説するとおり、農地の評価額と納税猶予に関する特別な考え方を理解していただかなければなりません。

農地を相続するときかかる相続税は?

農地を相続するときにも税金(相続税)がかかります。そして、田畑などの農地は一般的にいって(面積あたりの評価額は低いものの)宅地より広いために、農地にかかる税金を正しく理解しなければ、多くの相続税を負担しなければならなくなってしまいます。

一方で、農地の有効活用と用途変更の防止のため、農地の相続税には、特別な猶予措置があります。

農地の相続税評価は?

相続のときの不動産の評価は、基本的には、3年に一度評価が変更される固定資産税評価額によって行われます。国が固定資産税を支払ってもらうために決める不動産の評価額です。農地相続のときも、最新の固定資産税評価証明書を取得することからはじめます。

しかし、農地の相続の場合には、農地の種類・類型に応じて次のように、特殊な計算方法が必要となります。

ポイント

純農地・中間農地
:倍率方式(固定資産税評価額に、路線価に基づく一定の倍率をかけて算出します。)

市街地農地
:宅地批准方式((その農地が宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額―1㎡あたりの造成費の金額)×地積として算出します)もしくは倍率方式

市街地周辺農地
:その農地が市街地農家であるとした場合の80%に相当する金額

純農地、中間農地以外の農地の場合、相続のときの評価額の計算は非常に難しいものとなります。また、相続税の申告・納付をするときには、「市街地農地等の評価証明書」が必要です。

農地の納税猶予の特例は?

農地には、農地としての使用を継続・援助するために、相続税の納税猶予の特例があります。それが「農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例」です。

これは、農業を行っている相続人が農地を相続し、引き続き農業に従事することなどの一定の要件のもとに、相続税の納税を猶予する措置です。実際には、農業を継続し続ければ、納税がされないに等しい制度です。

ただし、納税猶予の特例を使うためには、納税の期限までに遺産分割が終わっていることが条件です。また、今後は農業を行わず農地を処分する予定である場合には、この制度を使わないほうが良いです。

注意ポイント

次の農地についての相続では、納税猶予の特例を利用することができません。

  • 農地が三大都市圏(首都圏、近畿圏、中部圏)の特定市(区)の市街化区域内にあって生産緑地地区内又は田園住居地域内でない場合。また、生産緑地地区内であっても、「買取の申出がされたもの」、「特定生産緑地の指定(及び指定の延長)がされなかったもの」、「特定生産緑地の指定が解除されたもの」
  • 農地が相続時精算課税制度を適用して贈与された場合

農地の相続を放棄するときの注意点は?

ここまでの解説をお読みいただければ理解いただけるとおり、農地を相続するには、複雑で面倒な手続きを踏まなければなりません。

その上、農業を行っていない人にとっては、農地を相続したとしても、有効活用が難しい場合も多くあります。

そのため、農地を相続する可能性のある人の中には、農地の相続を放棄(相続放棄)するなど、農地を承継しなくてもよい方法のご相談にくる方もいます。そこで、農地を相続しない場合の注意点について、司法書士が解説します。

参 考
相続放棄したほうが得かどうかの判断基準は、こちらをご覧ください。

相続放棄とは、お亡くなりになったご家族から、財産を引き継がず、その代わりに莫大な借金も引き継がないために利用する制度です。 いざ相続が開始したら、葬式や通夜などであわただしいでしょうが、早めに相続財産 ...

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相続放棄するとき

農地を相続放棄するとき、「相続放棄したほうが得であるかどうか」は、現金・預貯金・株式・有価証券・不動産(土地・建物)など、農地以外の相続財産(遺産)も含めて総合的に判断しなければなりません。

例えば、農地を相続するのは面倒だけれども、農地以外にも多くの財産が存在するとき、相続放棄の方法で農地相続を回避することは適切ではありません。

遺産分割協議で農地相続を回避できる?

遺産分割協議で、農地の相続を回避する方法もあります。つまり、農業を事業承継する一部の相続人が農地を取得し、その他の相続人は、その他の相続財産(遺産)をもらうという分割方法で合意をする方法です。

また、一部の相続人が、農地を得る代わりに、一定の金銭を支払う「代償分割」という分割方法によって、農地の相続を回避することもできます。ただしこの場合、農地を相続する人に、農地の代償として他の相続人に与える資力が必要です。

参 考
遺産分割協議の流れと、円滑な進め方は、こちらをご覧ください。

遺産分割協議とは、ご家族がお亡くなりになってしまったときに、相続人が、遺産の分割方法について話し合いを行うことをいいます。 遺産分割協議が行われるのは、相続財産(遺産)の分け方に争いがあるケースです。 ...

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農地相続が予想されるときの生前対策は?

農地の相続が予想されるとき、特に、相続財産(遺産)の中に農地があるけれども、相続人である子や孫などが農業を継がないことが予想されるときには、生前から、農地の相続対策をしておくほうがよいです。

農地の相続対策として、生前に行っておくべきことは、死後の農地の相続、利用、活用について、遺言を作成して、被相続人の意思を明確にしておくことです。

遺産分割協議のとき、農地が相続財産(遺産)の大部分を占めていることが、相続人間の争いのもととなることがよくあるからです。遺言を正確かつ有効に残す方法は、農地についての遺言を多く作成した実績のある司法書士にご相談ください。

参 考
公正証書遺言の書き方と注意点は、こちらをご覧ください。

公正証書遺言は、自筆証書遺言、秘密証書遺言といった、その他の遺言の形式に比べて、確実性が高く、偽造、改ざんをされにくい点で、最もお勧めの遺言方法です。 遺言書を作成して遺言を残そうと、弁護士、税理士、 ...

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相続した農地を売却するには?

農地を一旦は相続したけれども、やはり農地の有効活用が困難で、売却したいというご相談も多くあります。また、相続税を支払うために農地をはじめとした不動産を売却しなければならないケースもあります。

しかし、冒頭で解説したとおり、農地は、食料源として重要で、所有権移転、用途変更が制限されているため、相続した農地を売却する際にも、注意すべきポイントがあります。司法書士がわかりやすく解説します。

特に、農地の売却の場合、他の不動産の売却ほど簡単ではなく、不動産業者に依頼しても簡単には売却してもらえないことも少なくありません。

農地のまま売却する方法

農地を相続しても、農地として活用し農業を続けられない場合、他にその土地で農業をしたい人がいれば、農地のまま売却・処分することができます。

この場合には、相続以外の農地の所有権移転となるため、農地法3条にしたがい、農業委員会の許可が必要となります。また、農地法による売却・処分以外に、農業経営基盤強化促進法という特別法に基づく処分も可能です。

いずれの場合も、農地を譲り受ける人には、農業従事者であるか農業に参入することを予定している人であるなど、一定の要件があります。

農地を転用して売却する方法

相続した農地を、他の目的に利用することを「農地転用」といいます。「農地転用」にもまた制限がありますのでご注意ください。

農地転用を行うためには、農業委員会に「農地転用許可申請」をして、許可をもらう必要があります。許可の要件は、農地の場所や広さに応じて細かく定められています。

農地転用をお考えのときは、まずは農業委員会にご相談いただくか、農地相続の経験豊富な司法書士にお尋ねください。

相続登記は、「相続財産を守る会」にお任せください!

いかがでしたでしょうか?

今回は、相続財産(遺産)の中に農地が含まれる場合についての相続手続きで注意しておかなければならないポイントについて、農地相続を解決した実績のある司法書士が解説しました。

農地の場合、農業の源となる土地であり、法制度は基本的に、農地を継続し、残す方向で作られています。しかし、相続人の人生設計によっては、農地を相続して農業を続けることができない場合も多いのではないでしょうか。

農地を相続したときの名義変更手続き、相続税についての特別な考え方、農地を処分するときの注意点などを理解し、農地の相続をスムーズに進めてください。

農地の相続でお困りの相続人の方は、「相続財産を守る会」で、相続手続きの経験豊富な司法書士にご相談ください。

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司法書士 吉越 清顕

司法書士 吉越 清顕

司法書士吉越清顕は、弁護士法人浅野総合法律事務所に所属する司法書士です。東京都中央区、銀座駅から徒歩3分の利便性の高い、相続登記・戸籍に強い司法書士です。 同場所に所在する税理士法人浅野総合会計事務所と連携をとることで、ご相談者にとって最適なトータルサポートによる相続問題の解決を目指します。

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