相続によってマンションを取得した際、所有権の移転を公的に記録するには名義変更が不可欠です。マンションの相続登記によって名義を変更するには、必要書類を準備し、法務局に提出する必要がありますが、その際にはいくつかの注意点があります。
相続したマンションの名義変更を怠ると、不動産の売却や将来の利用の支障となってしまいます。マンションであってもその他の土地や建物と同じく、相続登記が必要です。
今回は、相続によるマンションの名義変更の流れ、必要書類や手続きの注意点を解説します。
相続したマンションの名義変更の基本
相続によりマンションを取得した際、所有権を第三者に対抗するには名義変更の登記が必要です。
マンションといえど、他の土地や建物と同じく不動産です。一軒家よりも価値が低いとか、重要性が劣るということはありません。そのため、遺産にマンションが含まれる場合に、当然に相続登記をする必要があります。
マンションの名義変更の必要性
相続によって不動産を取得したときの名義変更は、その所有権の移転を登記する法的な手続きです。これによって、相続人は不動産の所有者であることを公的に記録され、第三者にも対抗できるようになります。
登記簿上の所有者になることにより、固定資産税の支払いなどの税務上の義務が生じるほか、不動産の管理をすべき義務が生じ、一方で、所有者としてその不動産を売却、処分することができるようになります。
なお、2024年4月より相続登記の義務化がなされ、不動産を相続したことを知ってから3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
マンションの名義変更の流れ
相続したマンションの名義変更の流れは、次のステップで進めてください。なお、この手続きは、相続登記の一般的な流れと変わりません。
- 必要書類を収集する
被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍のほか、遺産分割協議書や遺言書などが必要書類となります。 - 相続登記申請書を作成する
- 法務局に提出する
登記費用を支払い、受理されると名義変更が完了します。
名義変更が完了すると、第三者対抗要件となり、その所有権を対外的に主張できるようになります。注意点として、書類の記載は正確に行い、誤りのないようにしましょう。特に、マンションの情報については登記簿謄本にしたがって確実に転記してください。
相続登記の手続きについて
マンションの名義変更の必要書類
マンションの名義変更に必要となる書類は、次の通りです。
必要書類を添付し、作成した相続登記申請書とともに提出します。この際、登録免許税（マンショの固定資産税評価額×0.4%）に相当する印紙を貼付します。
マンションの名義変更をする際の相続登記申請書の書式を、例として紹介します。
不動産登記申請書
登記の目的 所有権移転
原 因 令和XX年XX月XX日相続
相 続 人 （被相続人〇山〇男）
（相続人） 東京都XX区……
〇山△男
送付の方法により登記識別情報通知の交付を希望します。
送付先 申請人の住所
連絡先の電話番号 03-1234-5678
添付書類 登記原因情報 住所証明情報
その他の事項 送付の方法により登記完了証の交付及び添付書類の原本還付を希望します。
送付先 申請人の住所
令和XX年X月X日申請 東京法務局 御中
課税価格 金4,000,000円
内 訳
建 物 金3,000,000円
敷地権 金1,000,000円
登録免許税 金16,000円
不動産の表示
一棟の建物の表示
所 在 東京都◯◯区XXX
建物の名称 ◯◯マンション
専有部分の建物の表示
不動産番号 0100XXXXXXXX
家屋番号 XXX番XXXのXXX
建物の名称 XXXX号
種 類 居宅
構 造 鉄骨鉄筋コンクリート造1階建
床 面 積 1階部分 22．22㎡
敷地権の表示
土地の符号 1
所在及び地番 東京都◯◯区XXX
地 目 宅地
地 積 10000.00㎡
敷地権の種類 所有権
敷地権の割合 1000000分の100
マンションの所有権は、法的には「区分建物」と呼び、専有部分に関する区分所有権の集まった権利です。そして、マンションの敷地は所有者全員の共有となっており、各専有部分には敷地に関する権利が付随した形で登記されています。そのため、マンションの相続とは、専有部分と敷地権とを一緒に相続したことを意味しています。
敷地権付きのマンションの相続登記では、次の事項も、相続登記申請書の記載事項となります。
- 敷地権の種類
（例：所有権、地上権、賃借権など） - 敷地権の割合
専有部分の割合に応じたものとなるのが通例である。
敷地権とマンションの専有部分とをあわせて相続するので、敷地権だけ単独で処分することはできません。
相続登記申請書の書式について
マンションの名義変更にかかる費用
マンションの名義変更には、必要書類の取得費用と登録免許税がかかります。
【必要書類の取得費用】
マンションの名義変更に必要となる書類の取得費用について、相場を紹介します。
- 登記事項証明書
不動産登記についての証明書。取得費用は1通600円。 - 固定資産税評価証明書
固定資産課税台帳に記載された不動産の評価の証明書。取得費用は1通300円前後だが市区町村ごとに異なる。 - 名寄帳
不動産ごとに記録された課税台帳で、所有者ごとにまとめた一覧図。1通につき300円前後。 - 相続関係を証明する戸籍など
戸籍、除籍、改製原戸籍など、被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍が必要。1通につき450円〜750円程度で、相続に必要な分をまとめて1万円〜2万円程度となるケースが多い。 - 住民票
不動産の所有権を取得する人の住民票が必要。1通200円〜400円程度。 - 印鑑証明書
遺産分割協議書には相続人全員の印鑑証明書を添付する。取得費用は1通300円程度。
マンションの名義変更の際に、申請書に貼る印紙の計算方法を解説します。マンションの登録免許税の計算方法は、土地や建物と違って少し複雑です。
まず、専有部分については次の計算方法で算出されます。
- 専有部分の登録免許税 ＝ 専有部分の評価額 × 0.4％
次に、敷地については、注意点が2つあります。
マンションの敷地は所有者全員の共有となっているため、必ず敷地権割合を確認する必要があります。評価証明書に記載されている敷地の評価額は、敷地全体の評価額となっているため、敷地権割合で評価額を計算する必要があります。また、敷地権の種類が所有権であれば0.4％、それ以外の場合は0.2％で計算されるため、敷地権の種類を確認することも重要となります。
そうすると、敷地の登録免許税は次のように算出されます。
- 敷地の登録免許税 ＝ 不動産の評価額 × 敷地権の割合 × 0.4％（敷地権の種類が所有権以外0.2％）
最後に、それぞれ算出された専有部分の登録免許税と敷地の登録免許税を合計した額が、マンションの登録免許税となります。いずれの場合も、評価額の1000円未満は切り捨てで計算し、算出された額に100円未満の端数があるときは切り捨てます。
なお、敷地については、敷地権割合で計算した評価額が100万円以下であれば登録免許税が非課税となる免税措置があります（令和7年3月31日）。
マンションの相続登記をしないとリスクが大きい
相続登記は、相続によって取得した不動産を失わないために不可欠のものです。2024年4月より相続登記が義務化され取得を知ってから3年以内に登記を行えばよいものの、速やかに登記しなければ、登記前に現れた第三者に、せっかく相続したマンションを奪われる危険があります。
また、相続したマンションを売却したい場合や、相続税の納税資金に充てたい場合などにも、相続登記をしてからでないと処分できないため、早めの対処が欠かせません。
マンションは、特に流動性の高い資産であり、取引市場における価値は変動しがちです。速やかに換価しなければ、希望通りの売却が難しくなってしまうこともあります。また、投資用のマンションで賃貸に出している場合などには、賃貸人となるオーナーが死亡して、その名義のままで放置することは実態に反しており、トラブルの原因となります。
相続登記しないまま二次相続が発生すると、戸籍の収集が煩雑になり大きな手間となります。
まとめ
今回は、遺産にマンションが含まれているときに行うべき相続登記と、名義変更の具体的な方法について解説しました。大切な資産を失わずに、円滑に次世代に承継できるよう、よく理解してください。
マンションを所有している方、特にその価値が高い場合には、生前の対策が必須となりますので、ぜひ参考にしてください。