相続をして、相続財産（遺産）のうちの不動産を入手した方は、相続不動産の名義変更（相続登記）を早めに行うべきだとご理解いただいているのではないでしょうか。しかし、不動産の登記といっても、「表示登記」と「権利登記」の２種類があり、それぞれ意味合いが異なります。
この表示登記と権利登記の違いや、どちらの登記がどのような場合に必要になるかを正確に理解していただかなければ、相続の際に発生する相続登記をスムーズに進めることはできません。
特に、「不動産登記の専門家」といっても、表示登記については土地家屋調査士、権利登記については司法書士の業務範囲とされており、実際に登記が必要となった際に、どの専門家に依頼したらよいかも異なります。
そこで今回は、表示登記と権利登記の違い、司法書士と土地家屋調査士の違いについて、相続登記に詳しい司法書士が解説します。
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表示登記と権利登記の違いは？
不動産登記のうち、表示登記と権利登記の違いについて、司法書士がわかりやすく解説します。
表示登記とは？
表示登記とは、その登記されている不動産が、どのような不動産であるかについて表した基本的な情報を記載した登記部分のことをいいます。登記簿謄本のうち、「表題部」に記載されているのが、表示登記です。
表示登記を見れば、その土地が、どこに所在し、どのような用途で利用されており、その面積がどの程度の広さかがわかります。表示登記には次の情報が記載されています。
ポイント
土地：調製の日付、不動産番号、所在、地番、地目、地積、原因及びその日付
建物：調製の日付、不動産番号、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、原因及びその日付
表示登記は、建物の新築、増改築や滅失、土地の分筆、合筆など、不動産（土地、建物）の形状が変更されたり、新しく生まれたりして、その不動産の特定が必要となる際に、土地家屋調査士によって行われます。
権利登記とは？
権利登記とは、不動産の権利に関する基本的な情報が記載された不動産登記の部分のことをいいます。登記簿謄本のうち、「権利部」に記載されているのが権利登記です。
権利登記を見れば、不動産に対して誰がどのような権利を有しているかがわかります。権利登記には「甲区」と「乙区」があり、それぞれ、次の情報が記載されています。
ポイント
甲区：所有権に関する権利の情報（所有権、所有権仮登記、差押え、仮差押えなど）
乙区：所有権以外の権利の情報（抵当権、地上権、地役権、賃借権など）
ただし、抵当権などの担保権や、賃借権などの利用権がまったく設定されたことのない不動産には、乙区は存在しません。
権利登記に記載される不動産に対して有する権利は、所有権については、従前の所有者の情報が残り続けますが、所有権仮登記や差押え、抵当権などの権利は、権利変動があるたびごとに、古いものは下線が入り、新しいものが付記され記載されます。
司法書士と土地家屋調査士の違いは？
次に、不動産登記のうち権利登記と表示登記の違いに関連して、司法書士と土地家屋調査士の違いについても解説します。
「登記の専門家」といっても、２つの専門士業があり、それぞれ、役割が異なります。具体的には、表示登記は土地家屋調査士、権利登記は司法書士、と考えて頂ければ結構です。
相続登記において、相続した不動産の所有権の名義を変更するようなケースでは、司法書士に依頼することとなりますが、一方で、生前対策などのために不動産を分筆して生前贈与するようなケースでは、土地家屋調査士のサポートが必要となります。
司法書士とは？
司法書士は、登記の専門家の士業です。不動産の登記だけでなく、商業登記（法人登記）もその業務範囲です。
しかし、不動産の登記のうち、当事者を代理して登記に関わることができるのは、司法書士の場合、「権利登記（権利部／甲区・乙区）」のみです。表題登記のうち、表題部所有者の住所変更登記や表題部所有者の持分の更正登記等は例外的に代理で申請することができますが、原則代理で申請することはできません。
司法書士の試験は非常に難しく、合格率約３％の難関試験です。不動産を売買によって取得したり、相続によって承継したりしたとき、権利の移転を登記に記載するのが、司法書士の役割です。
土地家屋調査士とは？
土地家屋調査士は、新しい不動産が生まれたときに、その測量を行い、座標などを測り、境界プレートを設置し、登記に反映する士業です。さきほど解説した登記の部分でいう「表示登記（表題部）」の登記を担当します。
司法書士と土地家屋調査士の両方の資格を持っていれば、不動産に関するすべての登記（表示登記と権利登記）を担当することができます。土地家屋調査士の試験合格率は、8%程度です。
新築の住宅を購入したり、１つの土地を２つに分筆したりしたとき、新しい不動産の測量を行い、表示登記（表題部）を作成するのが、土地家屋調査士の役割です。
不動産登記は自分でできる？
不動産登記は、土地家屋調査士が行う表示登記も、司法書士が行う権利登記も、いずれも不動産を取得する本人が自分で行うことも可能です。これを「本人申請」といいます。
司法書士や土地家屋調査士は、あくまでも本人が申請する手続きの代理をするだけです。
とはいえ、表示登記も権利登記も、登記手続きを行うためには法律や先例に関する詳しい知識が必要となります。また、多くの表題登記の申請では不動産の測量の結果を図面にして法務局に提出することになります。単に登記に記載されている名前を書き換える程度のものと軽く考えてはなりません。
特に、相続問題が絡む相続登記では、権利関係が複雑になりやすいため、収集する必要書類も多くなり、登記手続きも煩雑になりやすいため、素人による本人申請ではミスが起きやすく、手間も余計にかかってしまいます。
不動産を所有する方がお亡くなりになった場合には、相続登記（不動産の名義変更）が必要となります。戸籍収集の手間を削減し、相続手続きに関する期限（相続税の申告期限、相続放棄の期限、遺留分減殺請求権の時効など）を遵守するために、ぜひ登記手続きを専門家にお任せください。
相続登記は、「相続財産を守る会」にお任せください！
いかがでしたでしょうか？
今回は、不動産登記簿謄本に記載された登記のうち、表示登記（表題部）と権利登記（権利部）の違いと、これを担当する２つの専門家士業（司法書士と土地家屋調査士）の違いについて、解説しました。
相続登記、所有権移転登記、抵当権設定登記などの司法書士が担当する登記はもちろん、測量の必要な土地家屋調査士の担当する登記も、自分１人で行うこともできますが、専門家にお任せいただいた方が、手間がかからずスムーズに進みます。
「相続財産を守る会」では、不動産登記を専門的に手掛ける司法書士、土地家屋調査士のいずれもの専門家が在籍し、ご相談者の相談内容に応じて、適切な登記の専門家をご紹介することができます。
