不動産の権利証は、非常に重要な書類で、大切に保管しておかなければなりません。しかし、相続した不動産に権利証がなかったり、相続時の多忙でなくしてしまったりすることが残念ながらあります。
不動産の権利証がなくなってしまったことをきっかけに、遺産分割や相続登記などの諸手続きが進められないと考え、そのまま故人の名義のまま放置されてしまっている不動産も少なくありません。
不動産の権利証は、再発行することができません。しかし、不動産の権利証がなくても、その後の相続手続きは滞りなく進めて頂く必要があります。
そこで今回は、不動産の権利証を紛失してしまったり、そもそも相続した時点で権利証がなかった相続不動産について、相続手続きを進めるための準備と具体的な方法を、相続に詳しい司法書士が解説します。
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そもそも不動産の権利証とは？
「権利証をなくしてしまった」という相続人の方のご相談にこたえるため、まずは不動産の権利証とはどのようなものかを説明します。
よく、ドラマや小説で、「借金のカタに権利証を取り上げる」という場面があります。権利証はそれだけ重要な書類ですが、しかし、権利証だけを持っていても、不動産を取得したことを意味するわけではありません。
不動産の権利証とは、ある不動産についての所有権等の権利の登記がされたことを証明する重要な書類です。不動産売却や、住宅ローン借り換えなどの際に、不動産の権利証を使います。
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不動産の権利証は、正式名称を「登記済証」といいます。
「登記済権利証」「権利証」、「権利書」いずれも通称となります。B4（A4）用紙が何冊かたばになった書類で、書類の最後の方に、「登記済」と法務局の朱色スタンプが押され、その登記申請の日付と受付番号が記載されています。
一般的には、「登記済権利証」と記載された表紙で製本されていて、権利証の所有者や不動産の所在地、登記をおこなった司法書士の名前が記載されています。
不動産には、大きく分けて土地と建物があります。土地と建物は別の不動産ですが、中古不動産の場合は、土地と建物の権利証が同じであることが一般的です。
戸建て住宅の建売購入など、土地と建物を一括して取得したときは、双方の二つの権利証が1部にまとまっていることもあります。
不動産の権利証には、次のような情報が記載されています。
ポイント
- 権利を取得する原因（売買や贈与）とその日付
- 権利を取得した人の住所氏名
- 権利を取得した不動産の情報
相続登記で、不動産の権利証が必要なケース、不要なケース
相続手続きの中で、司法書士が担当するのが相続登記です。不動産の権利証は、不動産の所有権を示す非常に大事な書類ですが、相続登記のときには、不動産の権利証は不要なことが一般的です。
ただし、例外的に、不動産の権利証が必要となる場合があります。権利証が不要なケースであれば、紛失してしまっても相続登記を進めることができます。
不動産の権利証を紛失してしまった相続人の方に向けて、その相続が、不動産の権利証の不要なケース、必要なケースのいずれかを判断できるよう、司法書士がわかりやすく解説します。
【原則】権利証が不要なケース
相続登記のとき、原則としては、不動産の権利証は不要です。
念のため、相続登記（相続した不動産の名義変更）に必要な書類を示しておきます。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人の戸籍謄抄本
- 不動産を取得する相続人の住所証明書
ただし、これは一般的なケースの例であり、遺言が存在したり、相続人が1名であったりといった場合、省略できる必要書類もあります。上記の一覧を見て頂ければわかるとおり、相続登記のとき、不動産の権利証は紛失していても問題ありません。
【例外】権利証が必要なケース
原則として、相続登記（相続した不動産の名義変更）の際には不動産の権利証は必要ないことを解説しました。相続登記のとき、戸籍や住民票を提出することで十分だからです。しかし、例外的に、不動産の権利証が必要となる場合があります。
相続登記のとき、不動産の権利証が必要なケースは、次の場合です。
ポイント
- 相続人以外の人を受遺者とする遺言書があるとき
- 登記上の住所が、被相続人の住所（又は本籍地）と異なり、登記上の住所から転居したことがわかる住民票又は戸籍の附票が存在しないとき
相続人以外の人を受遺者とする遺言があった場合は、相続人の全員又は遺言執行者が、被相続人の代わりに、遺贈による所有権移転登記の申請をします。この場合、通常の売買や贈与の登記申請と同様に、権利証の添付が必要です。
住民票は、現在、各市町村において除票になった後５年保管されています。そのため、５年以上経過してもなお、相続登記をせずに放置された不動産の登記をするときには、不動産の権利証が重要な役割を持ちます。
このように、長年放置されたなどの原因から、不動産の現状と戸籍、登記などの記載が異なってしまったときに必要となる添付書類は次の通りです。
ポイント
- 不動産の権利証
- 以前は権利証がある場合でも、上申書が必要とされていましたが、平成２９年以降は、権利証がある場合は上申書を添付する必要が無くなりました。
最近は、５年以上前の住民票や戸籍の附票の保管を続けている市町村もありますので、事前に確認しておいてください。
不動産の権利証を紛失してしまったら？
不動産の権利証が必要な相続登記のケースであるにもかかわらず、不動産の権利証を紛失してしまって手元にないという場合、どのように対応したらよいかについて司法書士が解説します。
最終的には、不動産の権利証が手元になくても、不動産の登記簿上の所有権者と、お亡くなりになった方（被相続人）とが同一人物であることを証明できれば相続登記を進められます。
そのため、次のような書類を収集することで、不動産の登記簿上の所有権者と、被相続人との同一性を、法務局に対して証明することとなります。
ポイント
- その不動産についての固定資産税納税通知書や名寄帳と相続人の上申書
- 登記上の被相続人の住所についての不在住・不在籍証明書と相続人の上申書
相続人の上申書は、相続人全員で作成したものが原則ですが、非協力的な相続人がいる場合は、その相続人以外の全員の作成した上申書でも構いません。
新しい権利証（登記識別情報）について（法改正）
２００４年の不動産登記法改正により、これまでの古い紙ベースの不動産の権利証から、新しい形態の権利証に改められることとなりました。それが「登記識別情報」です。
登記識別情報は、１２桁の英字・数字を羅列した組み合わせによってできあがった、いわばパスワードのようなものとお考え下さい。
登記識別情報は、相続人など、相続で不動産を取得した人にだけ交付されます。登記識別情報を他人に知られてしまうと、相続した不動産を第三者に勝手に売却されてしまう危険がありますので、家族といえども軽々に伝えてはいけません。
登記識別情報の記載されている部分には目隠処理がされていますが、第三者に盗み見られることのないよう、目隠処理はそのままにして大切に保管してください。
新しい権利証として登記識別情報が活用されるようになった後も、従来の形式の不動産の権利証が無効となるわけではありません。まだお手元にある場合は、大切に保管してください。
もっとくわしく！
所有権の登記には、登記識別情報だけでなく、実印や印鑑証明書が必要なため、登記識別情報だけわかったとしても不正な登記は難しいです。
登記識別情報を紛失してしまったときのために、法務局に申し出ることで不正登記防止申出制度や登記識別情報の失効制度を利用することができます（司法書士が代理して行うことができます。）。
新しい権利証（登記識別情報）も紛失してしまったら？
新しい権利証（登記識別情報）は数字とローマ字の羅列ですので、その情報を覚えていれば、必ずしも権利証の書面自体がなくなったとしても、登記申請をすることができます。また、登記手続きは、インターネット上でも行うことができます。
しかし、登記識別情報も既に紛失してしまって手元になかったり、お亡くなりになった方（被相続人）がどこに保管しているか発見することができなかったりする場合、どのように対応したらよいでしょうか。この場合、次の３つの対処法があります。
司法書士が本人確認書類を作成する
まず第一番目の方法は、司法書士が「本人確認情報」という、不動産の権利証の代替となる書類を作成することで、権利証がなくても登記を行う方法があります。
本来、不動産の権利証という重要な書類は、本人が持っているのが当然です。しかし、権利証がなかったとしても、相続人が相続登記するのであれば、戸籍謄本等で相続人であることを強力に証明できるので、問題ありません。
司法書士という資格者が、本人であることを担保してあげることで、法務局が相続登記に応じてくれることとなっているのが「本人確認情報」です。「本人確認情報」の作成代として、数万円～１０万円程度の司法書士費用がかかります。
事前通知の制度を利用する
事前通知制度とは、登記申請の際に、所有権の登記名義人が権利証又は登記識別情報をできない場合に、その登記申請について、所有権登記名義人本人の意思を確認するために、法務局から申請人に対して、郵便で意思確認を行う手続きです。
事前通知制度を利用する場合、登記申請後すぐに所有権登記名義人に「登記申請をしたこと」と「自分が確かに登記申請をした旨を申し出る旨」の通知がされます。
通知書の発送から２週間以内に、法務局に間違いない旨の申出があれば、その登記申請は処理されます。
司法書士による本人確認情報と比べると、特別な手数料はかかりませんが、通知書の発送等の郵便に時間がかかるため、通常の登記申請よりも、登記完了までに時間がかかります。
公証人に本人確認してもらう
上記の他に、公証役場に出向いて、登記申請書や登記申請の委任状に、「確かに本人が署名しました」という認証文を公証人に付与してもらうことで、権利証の代わりとすることができます。
資格者代理人の本人確認情報と比べると、手数料が数千円と安く済みますが、事前に公証役場の予約をして、実際に公証役場へ出向くという手間がかかります。
相続登記は、「相続財産を守る会」にお任せください！
不動産の登記済権利証（権利書・権利証）は、非常に重要な書類であることを誰もが理解できるでしょうが、相続した後数年が経過している場合などには、もはやお手元にない、紛失してしまったというご家族も珍しくありません。
そもそも、不動産自体が、遺言や被相続人のメモなどによってかろうじて発見できたという場合、不動産の権利証まで見つけられなくても仕方のないことです。
今回は、不動産の権利証を紛失してしまったという相続相談について、相続登記の経験豊富な司法書士が解説しました。
例外的なケースでは、ご状況によって適切な対応方法が変わってきますので、適切な代替案を提案してもらえるよう解決実績の豊富な専門家にお任せください。
