私道が相続財産に含まれるときの相続税の評価は？

道路には、公道と私道の2種類があります。公道は、国や自治体の財産ですが、私道は個人所有なので、亡くなった方が私道を所有していた場合には、相続財産となります。このとき、一般的ではない不動産である私道を、どう評価するかが問題となります。

私道は、その他の不動産と異なり、通行用にしか使っておらず、財産評価をしづらいケースが多いですが、相続税の対象になります。原則として、私道を「自用地」として評価した額の30%の価値として評価し、課税されることとなっていますが、道の用途によっては違った計算が必要です。

今回は、遺産に私道が含まれるときの相続について解説します。

そもそも私道とは

まず、そもそも私道とはどのようなものか、解説します。

私道と公道の違い

冒頭で解説の通り、道路には、私道と公道があります。それぞれの違いは、誰が道路を所有し、管理しているかという点です。

公道は「公の道路」であり、国や自治体が管理しています。これに対して「私道」は個人の所有となっている道です（個人所有のこともあれば、法人で所有しているケースもあります）。

法務局で入手できる「公図」を見ると、私道と公道を見分けることができます。公図では、私道には地番が振られ、住所と同じく数字が記載されます。この地番で登記簿を取得すれば、その私道の所有者を調べることができます。これに対し、公道は公図でも地番が記載されません。当然ながら、公道が相続の対象となることはなく、相続税もかかりません。

私道の種類

個人所有の私道ですが、その用途によって、相続財産となったときの評価方法が異なり、かかる相続税の計算方法と額が変わります。私道の用途は、大きく分けて次の3つがあります。

不特定多数の利用する私道は、公共性が高く、公道と同じく相続税評価の対象にはならないので、相続税がかかりません（固定資産税も非課税となります）。これに対し、特定の者が利用する私道は、通常の土地評価の30%で評価することとなっています。

なお、その通路の先にある土地の所有者しか利用しない通り道は、私道とは区別され「通路」と呼びます。通路は、宅地の一部と考えられており、宅地と足し合わせ、通常の土地評価通りに相続税を支払わなければなりません。

私道の相続税評価が低い理由

私道は、個人所有の不動産である点は、他の土地や建物と同じですが、「他の人も利用する」「建物を建築できない」という点で、その財産的価値は低く評価されます。これは「私的な道路」とはいえ、公的に利用されている側面があり、それに伴う制約を負うからです。

私道だけを購入したり、売却したりする需要はないでしょうが、隣接地とあわせて考えれば財産的価値があるのは明らかです。例えば、次のケースを考えてみてください。

このようなケースで、私道の所有権の財産的価値は高く、このことは、不特定多数の人が通行しているのか、それとも特定の人しか利用しないかによりません。

「不特定多数が利用する私道」の相続税評価は？

不特定多数が利用している私道は、「公共の用に供する」道だと考えられています。要は、私道ではあるものの公道と同等の利用のされ方だということです。そして、隣接する不動産の所有者が所有する私道でも、次の道路は、不特定多数が利用する道路と評価できます。

不特定多数が利用する私道は、公共性が高いため相続税評価額はゼロとされます。つまり、遺産のなかに不特定多数が利用する私道が含まれていても、その私道に相続税はかかりません。

「特定の者だけが利用する私道」の相続税評価は？

特定の人だけが利用する私道は、不特定多数が利用するものに比べて公共性が低く、相続税を計算する際には財産として評価されます。例えば、行き止まりの私道であって、その先にその私道を所有する人の住居など私的施設しかない道路は、特定の者だけが利用する私道です。

また、所有者の都合によって「私道につき通り抜け禁止」などとルールを定めている場合も、公共性は低いと考えられ、遺産のなかに存在するときには相続税評価の対象となることがあります。

この場合、特定の人しか通行しないため、相続税の課税対象とされ、その土地を通常評価した額（路線価評価額、倍率方式など）の30%の金額として評価されます。

「所有者専用の通路」の相続税評価は？

特定の人しか通行しない私道のうち、その先に所有者の敷地があり、その人しか通行しないという道路の場合は、私道とすら評価されず「所有者専用の通路」だと考えられます。その所有者しか通らないことが明らかな通路は、道路でなく「宅地の一部」として相続税評価を行います。

この場合は、隣接する宅地の面積に、その通路の面積も加算し、路線価などの方法で相続税を算出します。「特定の者だけが利用する私道」と異なり、30%をかけて算出することはできないため、私道として評価するよりも財産価値が高く、相続税も高額になります。

私道を相続するときの注意点

最後に、私道を相続する場合の注意点について解説します。

遺産分割協議で、私道を見落とさない

私道の相続では、そもそも遺産のなかに私道が存在することを見落としてしまうケースがあります。そして、遺産分割協議のときにも、その分割方法を決めていないとき、その相続は失敗といえるでしょう。協議の際や遺言などで、遺産分割の方法を決めるにあたり、相続財産の一部を見落としていると、抜け落ちていた財産について改めて遺産分割協議を再度しなければなりません。

特に、相続税の課税される私道があった場合は、あらためて分割協議をやり直した結果、相続税の申告期限（相続開始を知った日から10ヶ月）までに遺産分割が間に合わなくなるおそれもあります。

固定資産税評価と相続税評価の違いに注意

私道にかかる税金の問題を考えるときに、よく問題となるのが相続税と固定資産税です。

しかし、私道の評価は、固定資産税評価と相続税評価とで、異なることもしばしばあります。つまり、固定資産税評価としてはゼロで、非課税だった私道も、相続税はかかるケースがあるのです。これは、固定資産税評価をするのが各市区町村であり、その自治体ごとに課税基準が異なるため、固定資産税が非課税扱いとされている場合があるからです。

しかし、相続税の評価では、特定の者の利用する私道となれば評価をしなければなりません。そのため、固定資産税よりも相続税が高くなる傾向にあります。

まとめ

今回は、遺産のなかに私道が含まれる場合に、その私道をどのように財産評価し、相続税を計算すべきかについて解説しました。

私道の評価は、その利用方法、登記地目や所有者、管理者などによるため、具体的なケースにあわせて個別に考える必要があります。また、これまでどのように利用されてきたか、という歴史や慣習が影響することが多いので、私道の問題は過去の調査が重要となります。