相続財産（遺産）の中に不動産（土地・建物）が含まれているときに、土地と建物の所有権が、親と子に分かれていることがあります。子が、親の土地を借りて、親の土地上に家を建てて暮らしている場合などが典型例です。
親子間で土地の貸借関係が発生するのは、例えば次のようなケースです。
よくある相続相談
親が代々相続によって取得した土地上に、子が自宅を立てた
親が所有していた家と土地のうち、家を生前贈与で子に譲った
親の土地に子が店舗を建て、事業を営んでいた
特に、子どもが結婚して家族を持ったり、出産・育児などによって広い家が必要となったりした際に、親の不動産の一部を貸借して生活の基盤をつくることがありますが、このような場合、気になるのは税金（贈与税・相続税）の問題です。
そこで今回は、親の土地を子どもに貸して、その土地上に家を建てて生活をするときの税金（贈与税・相続税）の問題について、不動産相続に強い税理士が解説します。
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親子間の「使用貸借」なら贈与税は非課税！
親の土地を子が借りて、その上に家を建てる場合のように、親子間で土地の貸し借りを行うとき、通常は、地代や賃料、権利金、保証金などの授受は行わないことが一般的です。
金銭の授受なく土地を貸し借りすることは、贈与税の適用対象となるのではないかと疑問に思うところでしょうが、親子間の土地の貸し借りであれば、「使用貸借」にあたり、贈与税はかかりません。
「使用貸借」とは、賃料や地代などの貸借の対価がかかる「賃貸借」とは異なり、無償で貸し借りをすることをいいます。
「使用貸借」だと、無償で土地を借りることができることから、利益を得ていることになるので贈与税が発生するのではないかというご相談がありますが、結論を申しますと、贈与税は非課税です。
親の土地を借りて子が家を建てた場合には、土地を無償で使用する権利を得ていますが、この権利自体には経済的な価値はなく、贈与税の課税対象とはならないからです。
「使用貸借」はみなし贈与とはならない
親子間で起こる贈与には、単純に無償で贈与をする以外に、「他の第三者に対して譲渡するよりも安い金額で譲渡をする」場合があります。これを「みなし贈与」といい、このみなし贈与にあたると贈与税が課税されます。
このことから、賃料、地代、権利金、保証金などの金額を支払わずに、子が親から不動産を借りた場合には、みなし贈与として贈与税が課税されそうにも思えますが、使用貸借による土地の使用については、贈与税は非課税であるとされています。
使用貸借は、親子間で結ばれた場合には、当事者の死亡によって権利が消滅する、とても弱い権利であり、賃貸借によって設定される借地権ほどの経済的価値がありません。
地代を払うと課税される場合あり
ここまでは、親子間でよく行われる、地代・賃料を支払わない貸借（使用貸借）の場合の贈与税の課税関係に関する解説です。これに対して、生計を別にしているご家族には、たとえ親子間であっても、地代・賃料・権利金などの金銭を支払って、不動産を貸借する例があります。
地代・賃料を支払っているとしても、土地の固定資産税以下の金額であれば、無償で貸借しているのと同様、使用貸借であると評価されます。
親から借りている不動産の地代を支払っている場合であって、権利金を支払っていない場合には、権利金相当額の贈与を親から受けたものとして、贈与税を課税されるため、注意が必要です。
地代を支払いながら、この贈与税の課税から逃れるためには、次の２つの方法があります。
ポイント
権利金を支払う
相当の地代を支払う
この場合の税法上で定められた「相当の地代」とは、周辺の相場価格という意味ではなく、次のとおりの特殊な計算方法で算出されます。
- 相当の地代＝自用地としての過去３年平均の相続税評価額×６％
この計算式で算出された「相当の地代」は、周辺相場における通常の地代よりも高く、権利金分の金額を支払ったのと同等の金額であると考えられます。そのため、「相当の地代」を払っている場合には、権利金を支払っていなくても贈与税がかからないのです。
親子間の貸地も相続税の対象となる！
このように、親が生きている間は、親子間で土地を貸し借りしても、贈与税などの税金はかかりませんが、親が亡くなった後は、子が借りていた土地は相続財産（遺産）となり、相続税がかかります。
申告・納付すべき相続税を計算する際には、土地の評価額を算出する必要があるのですが、この際に、親から子どもに対して無償で貸し与えられていた土地の評価額は、第三者に対して賃貸借されていた土地よりも、相続税の計算上、高額に評価されることとなっています。
これは、子が親から無償で「使用貸借」をしていた土地は、親自身が自分で使用しているのと同様のものとして土地の評価をされてしまうからです。専門用語でいうと「貸宅地」ではなく「自用地」として評価額を算出します。
したがって、親子間に「使用貸借」の関係を残したまま親がお亡くなりになり、相続が開始されてしまったとき、相続税をより多く課税されてしまいます。思わぬ高額な相続税を課されて支払きれなくならないよう、入念な生前対策が重要です。
もっとくわしく！
使用貸借された土地は、減額のない自用地評価額で評価されますが、親がそこに居住していて同居している子が土地を相続するなど「小規模宅地の減額特例」の要件を満たす場合には、土地の減額を受けることができます。
不動産相続は、「相続財産を守る会」にお任せください！
いかがでしたでしょうか？
今回は、親子間でよく行われる、無償で不動産（土地・建物）を貸借する「使用貸借」と税金（贈与税・相続税）の関係について、不動産の税金に強い税理士が解説しました。
基本的には、「使用貸借」と評価されれば贈与税は非課税となるのが原則ですが、地代を支払っていたりすると贈与税がかかる場合があります。また、親がお亡くなりになるまで「使用貸借」を続けると、他人に貸していたよりも高額な相続税がかかるため、注意が必要です。
「相続財産を守る会」では、相続時の税金だけでなく、相続に至るまでの生前に発生する贈与税など、不動産にかかるさまざまな税金の問題を総合的に、広い視野で考え、ご家庭の状況にあわせた最良の「タックスプランニング」をご提案します。
