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相続税

相続した不動産を交換するとき、所得税を節税できる?【相続Q&A】

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今回の相続相談は、相続によって不動産(土地・建物)を取得した相続人が、他の相続人とその不動産を「交換」するときに、かかる税金を安くするための節税方法についての相談です。

不動産を「交換」することは、不動産の「譲渡」と不動産の「取得」の組み合わせと考えられますので、譲渡所得税・住民税など、不動産の所有権を移転するときにかかる税金を払わなければならないように思えます。

しかし、「交換の特例」という税制を活用することができれば、これらの税金をかからなくすることもできます。どのような場合に、不動産の「交換」について節税が可能なのかを、実際のご相談に回答する形で、相続税に強い税理士がQ&A形式でお答えします。

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相続相談の内容

質問

私の父が先日亡くなりました。父は地方の資産家であったため、私も、郊外にある広大な敷地や邸宅のいくつかを、相続によって取得することになりました。

しかし、私は既に実家を離れており、実家周辺の不動産(土地・建物)を相続しても、活用することができません。私としては、父の財産は現預金以外いらないのですが、とはいえ、相続人間で不公平が生じて損をするのも気が進みません。

父の相続人には、私以外に、私の兄がいます。兄は長男であり、実家の家業を継ぐため、実家の近くに自宅を構えて生活をしています。そのため、私の相続した土地も、兄にもらってもらえるのであれば、そのほうが有効活用できるのではないかと考えています。

幸いにして、兄は、母の相続時(3年前)に相続で都心部の投資用マンション1棟を譲り受けています。私の相続した父の不動産(土地・建物)の1つを、兄の投資用マンションと交換したいと考えているのですが、何分不動産が高額なため、かかる税金が高額になるのであれば、交換を中止したほうがよいのではないかと悩んでいます。

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相続専門家(税理士)の回答

回答

税理士の田中です。今回のご相談について、私が回答します。

不動産(土地・建物)の所有権が、売買や交換によって移転するときには、その不動産の所有権を移転させた人に対して譲渡所得税・住民税がかかるのが原則です。そのため、ご相談のケースでも、不動産を交換で移転させた相談者とお兄様のそれぞれに譲渡所得税・住民税がかかる可能性があります。

しかし、不動産を「交換」する場合には、不動産を譲渡するにあたって、同じ程度の価値の不動産を取得していることを意味するため、「交換の特例」という税制を利用すれば譲渡所得税・住民税がかからなくすることができます。

不動産の「交換の特例」による節税を行うためには、「交換の特例」の要件に当てはまるケースであるとともに、確定申告を行う必要があります。「交換の特例」で所得税がかからないからといって確定申告を忘れていると、特例を利用できず税金がかかってしまいます。

今回のご相談の例でいえば、交換する不動産を「建物と建物」「土地と土地」の交換とすれば、お兄様は、投資用マンションを3年前から投資用として所有しているわけですから、「交換の特例」を利用できる可能性があります。

参 考
相続税の節税対策の基本は、こちらをご覧ください。

相続税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内に、税務署に対して申告し、納税しなければなりません。節税対策を全く行っていないと、相続税があまりにも高額となり、期間内に払いきれない危 ...

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――不動産の「交換の特例」を利用して、譲渡所得税を節税したいです。交換の特例を利用するための要件について教えてください。

税理士田中:不動産の「交換の特例」は、「交換」の手法による財産移転であればどのような場合でも使えるものではありません。次の条件を全て満たす必要があります。

ポイント

交換する不動産がいずれも固定資産であること(棚卸資産は対象外)
交換する不動産が、「土地と土地」、「建物と建物」というように、同じ種類の不動産であること
交換により譲渡及び取得する不動産が、それぞれ1年以上所有していたものであること
交換により取得する不動産が、交換目的で取得されたものではないこと
換により取得する不動産が、取得後も同じ用途に使用されること
交換対象となる2つの不動産の時価の差額が高い方の時価の20%以内であること

税理士田中:今回のご相談内容からすると、お兄様は、3年前から投資用マンション1棟を所有していますから、3つ目の要件(1年以上所有)、4つ目の要件(交換目的以外で取得)は確実に満たしているといえます。

それ以外の要件を満たし、交換の特例が適用可能であるかどうか、慎重に検討を進めて頂く必要があります。

――上記の要件を1つずつ検討しましたが、もしかしたら「交換の特例」を適用することが難しいケースにあたるかもしれません。この税制を利用することができない場合に、譲渡所得税はかなりの高額になるのでしょうか。

税理士田中:例えば、交換対象が「土地と建物」であるとか、「土地と、建物の共有持分」であるなど不動産の種類が違う場合や、交換対象となる2つの不動産の時価に、20%を超える大きな差がある場合などには、「交換の特例」は適用できません。

この場合には、交換によって譲渡する不動産の交換時の時価で譲渡したものとして譲渡所得税・住民税が課税されてしまいます。

交換にともなって、不動産の時価の差額分を、現金でもらった場合(交換差金)には、たとえ「交換の特例」の適用要件を満たしていてもその現金(交換差金)部分は譲渡があったものとして課税対象となります。

また、譲渡所得税・住民税は「交換の特例」で税金をかからないようにすることができますが、不動産取得税や移転登記の際の登録免許税は通常の売買のときと同様に交換で取得した人に課税されます。不動産の交換は、思わぬ税金が発生してしまうことが多いため、税理士のアドバイスを受けながら慎重に行ってください。

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税理士法人シリウス

税理士法人シリウスは、資産税・不動産税務を得意とする代表税理士が、相続税申告(相続対策)・不動産譲渡税申告について豊富な経験をもとに相談業務を行っています。 4000件以上の相続税・不動産税務の相談業務に携わり、ハウスメーカー・不動産仲介会社・保険会社等のセミナーや研修会にて講演を行うなど、相続の専門知識の啓もうに努めています。

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