相続財産(遺産)を守る専門家(弁護士・税理士)が解説!

相続の専門家(弁護士・税理士)が教える相続の相談窓口│相続財産を守る会

相続税

相続した不動産を交換するとき、所得税を節税できる?【相続Q&A】

更新日:

今回の相続相談は、相続によって不動産(土地・建物)を取得した相続人が、他の相続人とその不動産を「交換」するときに、かかる税金を安くするための節税方法についての相談です。

不動産を「交換」することは、不動産の「譲渡」と不動産の「取得」の組み合わせと考えられますので、譲渡所得税・住民税など、不動産の所有権を移転するときにかかる税金を払わなければならないように思えます。

しかし、「交換の特例」という税制を活用することができれば、これらの税金をかからなくすることもできます。どのような場合に、不動産の「交換」について節税が可能なのかを、実際のご相談に回答する形で、相続税に強い税理士がQ&A形式でお答えします。

「相続税」の人気解説はこちら!

相続税

2019/1/21

【2019年3月末締切】教育資金を1500万円まで非課税で贈与する方法

相続税で財産をとられてしまうくらいなら、子や孫の学費などのために、教育資金として贈与しておきたい、というご相談が多く寄せられます。しかし、贈与によって財産を移転するときに、注意しなければならないのが、「贈与税」の問題です。 「贈与税」の問題を考慮せずに、やみくもに贈与を行ってしまうと、相続によって財産を移転して相続税を払うよりも税金面で損をしてしまうこともあります。教育資金贈与には、1500万円まで贈与税が非課税となる制度があります。 今回は、2019年3月末までと申込期限の迫った、「教育資金の一括贈与」 ...

ReadMore

相続税

2019/1/18

養子と相続税の関係は?養子を増やして節税するポイント3つ

節税対策を税理士に相談したとき、養子縁組を勧められることがあります。特に、「息子の嫁」や「孫」などと養子縁組することを、相続税対策として勧められることが多いです。 皆さまの周りにも、大人になって、結婚や離婚などが理由でないのに、突然名字が変わり、よく聞くとその理由は「相続対策」だという話を聞いたことはないでしょうか。しかし、養子縁組をするとどのような意味で相続税が減るのか、理解している方は多くありません。 そこで、息子の妻や孫などを養子にすることが、どのような意味で節税対策になるのか、相続税をどのような方 ...

ReadMore

相続税

2019/1/24

生前の親の収入は、確定申告が必要?「準確定申告」の注意点7つ

「準確定申告」という言葉をご存知でしょうか。個人事業主や法人の経営者、一定以上の収入のある方は、生前は、1月1日から12月31日まで1年間の所得を、2月16日から3月15日にかけて確定申告しますが、お亡くなりになった後は行わなくてもよいのでしょうか。 生前に、故人が稼いだ収入について、死後に相続人が行わなければならない「準確定申告」と、その方法・手続・期限などについて、税理士が解説します。 「相続税」の人気解説はこちら! 目次1 相続人が「準確定申告」を行う必要あり!2 準確定申告の期限は「4か月」3 準 ...

ReadMore

相続税

2018/12/7

相続税がかかるかどうか簡単に調べる3つの方法を、税理士が解説!

相続税がかかるかどうかは、相続財産の金額によって異なります。具体的には、相続税法が「基礎控除」の金額を定めており、相続財産の金額がこの基礎控除額の範囲内であれば、相続税はかかりません 一方、相続税法は、たびたび改正されているため、被相続人のお亡くなりになった日(死亡日)を基準として、どの段階の改正法が適用されるかを知らなければ、相続税の税額を正しく計算することはできません。 合わせて、相続税を安くしたり、相続税をかからなくしたりするための節税対策、減税、免税措置などを全て理解しておくことで、相続税を減らす ...

ReadMore

相続税

2018/11/19

広大地の評価方法が、法改正で変更されました【2018年1月~】

面積が1000平方メートル(三大都市圏では500平方メートル)を越える広い土地のことを、従来「広大地」と呼び、土地の評価額を大きく下げることができました。 土地は、相続財産の中でも、特に価値が高くなりやすい財産です。相続財産の金額が大きくなってしまうと、相続税が多額になるため、土地の評価方法が、相続税の節税対策において非常に重要となります。 今回は、法改正によって変わった「広大地」の評価方法と、「地積規模の大きな宅地」について、具体的にどのように変わったかを、相続税に強い税理士が解説します。 「相続税」の ...

ReadMore

相続相談の内容

質問

私の父が先日亡くなりました。父は地方の資産家であったため、私も、郊外にある広大な敷地や邸宅のいくつかを、相続によって取得することになりました。

しかし、私は既に実家を離れており、実家周辺の不動産(土地・建物)を相続しても、活用することができません。私としては、父の財産は現預金以外いらないのですが、とはいえ、相続人間で不公平が生じて損をするのも気が進みません。

父の相続人には、私以外に、私の兄がいます。兄は長男であり、実家の家業を継ぐため、実家の近くに自宅を構えて生活をしています。そのため、私の相続した土地も、兄にもらってもらえるのであれば、そのほうが有効活用できるのではないかと考えています。

幸いにして、兄は、母の相続時(3年前)に相続で都心部の投資用マンション1棟を譲り受けています。私の相続した父の不動産(土地・建物)の1つを、兄の投資用マンションと交換したいと考えているのですが、何分不動産が高額なため、かかる税金が高額になるのであれば、交換を中止したほうがよいのではないかと悩んでいます。

「不動産相続」の人気解説はこちら!

不動産相続

2018/12/13

相続した不動産を売却するときかかる費用・税金を、税理士が解説!

相続した不動産(土地・建物)を売却するとき、「高く売る方法」に目がいきがちですが、売却時にかかる費用と税金も馬鹿にできません。 相続した不動産を売却したときにかかる費用を甘くみると、思いのほか多くの費用がかかってしまいあまり手元にお金が残らないおそれがあります。売却額だけを重視した結果、不動産会社選びを間違えることのないよう注意してください。 相続した不動産売却時の仲介業者選びや、更には、そもそも相続した不動産を売却するかどうかを判断する際には、売却益から、今回解説した費用を引いた手元に残るお金で判断する ...

ReadMore

不動産相続

2018/12/25

相続した不動産の固定資産税は、誰が払うの?遺産分割協議中の税負担は?

不動産を所有していると毎年支払わなければならない税金が「固定資産税」です。 しかし、不動産を相続したり、不動産を売買したりして、不動産の所有者が変更したときに、固定資産税を誰が支払ったらよいのかについて、正確に理解している方は少ないのではないでしょうか。 相続した後も、相続登記(相続不動産の名義変更)を怠って、故人名義のままになっていた土地・建物について、故人名義で固定資産税の納税通知書が届いたとき、その固定資産税を誰が負担するのかについて、相続人間で揉め事となり「争続」となることがあります。 そこで今回 ...

ReadMore

不動産相続

2018/12/13

相続した不動産の調査方法・探し方は?弁護士が解説!

相続財産(遺産)の中に、不動産が含まれる人がいます。被相続人が不動産を所有していたとき、不動産の評価額が相続財産の中のかなりの割合を占めることが多いです。 不動産は人によっては所有していないこともあるため、相続人が、お亡くなりになったご家族が不動産を持っていたかどうかを知らない場合には、調査して探さなければいけません。 被相続人の重要な財産の1つである不動産について、被相続人がお亡くなりになった後に調査する方法と探し方について、相続に詳しい弁護士が解説します。 ポイント 相続不動産の調査には、①相続不動産 ...

ReadMore

不動産相続

2019/3/18

相続対策(生前対策)になる土地活用方法の基本を、弁護士が解説!

相続財産(遺産)の中に不動産(土地・建物)が含まれる場合、生前からしっかりと相続対策の準備をしておかなければ、その不動産の価値が相続税額を引き上げてしまったり、その不動産の遺産分割が「争続」の引き金となってしまったりする危険があります。 しかし、ただ単に「税金を安くしたい」「お得な相続をしたい」というだけでなく、どうせ対策をするのであれば、「土地の有効活用」もあわせ、不動産による収益をしくみ化したほうが、相続できる財産をより多く増やす助けになることもあります。 特に、「土地を所有しているが、空き地になって ...

ReadMore

不動産相続

2018/12/14

相続不動産を高額売却するための、仲介業者(不動産会社)の選び方

不動産を売却するとき、通常は不動産会社に「仲介業者」としてサポートを依頼しますが、このとき、「どのような不動産会社に仲介を依頼するか」が、相続不動産を有利に、かつ、高額で売却できるかどうかに大きく影響します。 「相続不動産が高く売れるかどうかは、仲介する不動産会社の腕次第」といっても過言ではありません。特に、相続不動産の売却には、一般的な不動産売却にもまして、不動産会社が気を付けなければならない注意点やノウハウが多くあります。 「不動産会社は専門家だから・・・」と言われるがままに流されることなく、仲介業者 ...

ReadMore

相続専門家(税理士)の回答

回答

税理士の田中です。今回のご相談について、私が回答します。

不動産(土地・建物)の所有権が、売買や交換によって移転するときには、その不動産の所有権を移転させた人に対して譲渡所得税・住民税がかかるのが原則です。そのため、ご相談のケースでも、不動産を交換で移転させた相談者とお兄様のそれぞれに譲渡所得税・住民税がかかる可能性があります。

しかし、不動産を「交換」する場合には、不動産を譲渡するにあたって、同じ程度の価値の不動産を取得していることを意味するため、「交換の特例」という税制を利用すれば譲渡所得税・住民税がかからなくすることができます。

不動産の「交換の特例」による節税を行うためには、「交換の特例」の要件に当てはまるケースであるとともに、確定申告を行う必要があります。「交換の特例」で所得税がかからないからといって確定申告を忘れていると、特例を利用できず税金がかかってしまいます。

今回のご相談の例でいえば、交換する不動産を「建物と建物」「土地と土地」の交換とすれば、お兄様は、投資用マンションを3年前から投資用として所有しているわけですから、「交換の特例」を利用できる可能性があります。

参 考
相続税の節税対策の基本は、こちらをご覧ください。

相続税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内に、税務署に対して申告し、納税しなければなりません。節税対策を全く行っていないと、相続税があまりにも高額となり、期間内に払いきれない危 ...

続きを見る

――不動産の「交換の特例」を利用して、譲渡所得税を節税したいです。交換の特例を利用するための要件について教えてください。

税理士田中:不動産の「交換の特例」は、「交換」の手法による財産移転であればどのような場合でも使えるものではありません。次の条件を全て満たす必要があります。

ポイント

交換する不動産がいずれも固定資産であること(棚卸資産は対象外)
交換する不動産が、「土地と土地」、「建物と建物」というように、同じ種類の不動産であること
交換により譲渡及び取得する不動産が、それぞれ1年以上所有していたものであること
交換により取得する不動産が、交換目的で取得されたものではないこと
換により取得する不動産が、取得後も同じ用途に使用されること
交換対象となる2つの不動産の時価の差額が高い方の時価の20%以内であること

税理士田中:今回のご相談内容からすると、お兄様は、3年前から投資用マンション1棟を所有していますから、3つ目の要件(1年以上所有)、4つ目の要件(交換目的以外で取得)は確実に満たしているといえます。

それ以外の要件を満たし、交換の特例が適用可能であるかどうか、慎重に検討を進めて頂く必要があります。

――上記の要件を1つずつ検討しましたが、もしかしたら「交換の特例」を適用することが難しいケースにあたるかもしれません。この税制を利用することができない場合に、譲渡所得税はかなりの高額になるのでしょうか。

税理士田中:例えば、交換対象が「土地と建物」であるとか、「土地と、建物の共有持分」であるなど不動産の種類が違う場合や、交換対象となる2つの不動産の時価に、20%を超える大きな差がある場合などには、「交換の特例」は適用できません。

この場合には、交換によって譲渡する不動産の交換時の時価で譲渡したものとして譲渡所得税・住民税が課税されてしまいます。

交換にともなって、不動産の時価の差額分を、現金でもらった場合(交換差金)には、たとえ「交換の特例」の適用要件を満たしていてもその現金(交換差金)部分は譲渡があったものとして課税対象となります。

また、譲渡所得税・住民税は「交換の特例」で税金をかからないようにすることができますが、不動産取得税や移転登記の際の登録免許税は通常の売買のときと同様に交換で取得した人に課税されます。不動産の交換は、思わぬ税金が発生してしまうことが多いため、税理士のアドバイスを受けながら慎重に行ってください。

ご相談の予約はこちら

相続のご相談は
「相続財産を守る会」
相続にお悩みの方、相続対策の相談をしたい方、当会の専門家にご相談ください。
お問い合わせはこちら
  • この記事を書いた人
  • 最新記事
税理士法人シリウス

税理士法人シリウス

税理士法人シリウスは、資産税・不動産税務を得意とする代表税理士が、相続税申告(相続対策)・不動産譲渡税申告について豊富な経験をもとに相談業務を行っています。 4000件以上の相続税・不動産税務の相談業務に携わり、ハウスメーカー・不動産仲介会社・保険会社等のセミナーや研修会にて講演を行うなど、相続の専門知識の啓もうに努めています。

-相続税
-

Copyright© 相続の専門家(弁護士・税理士)が教える相続の相談窓口│相続財産を守る会 , 2021 All Rights Reserved.