相続した不動産を売却するときかかる費用・税金を、税理士が解説！

相続した不動産（土地・建物）を売却するとき、「高く売る方法」に目がいきがちですが、売却時にかかる費用と税金も馬鹿にできません。

相続した不動産を売却したときにかかる費用を甘くみると、思いのほか多くの費用がかかってしまいあまり手元にお金が残らないおそれがあります。売却額だけを重視した結果、不動産会社選びを間違えることのないよう注意してください。

相続した不動産売却時の仲介業者選びや、更には、そもそも相続した不動産を売却するかどうかを判断する際には、売却益から、今回解説した費用を引いた手元に残るお金で判断する必要があります。更に、譲渡益課税という税金にも配慮が必要です。

そこで今回は、相続した不動産を売却するときにかかる費用・税金と、できる限り費用・税金を安くする方法について、不動産相続についての数多くの相談実績のある税理士がまとめて解説します。

「不動産相続」の人気解説はこちら！

不動産相続

2019/3/18

相続対策（生前対策）になる土地活用方法の基本を、弁護士が解説！

相続財産（遺産）の中に不動産（土地・建物）が含まれる場合、生前からしっかりと相続対策の準備をしておかなければ、その不動産の価値が相続税額を引き上げてしまったり、その不動産の遺産分割が「争続」の引き金となってしまったりする危険があります。 しかし、ただ単に「税金を安くしたい」「お得な相続をしたい」というだけでなく、どうせ対策をするのであれば、「土地の有効活用」もあわせ、不動産による収益をしくみ化したほうが、相続できる財産をより多く増やす助けになることもあります。 特に、「土地を所有しているが、空き地になって ...

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不動産相続

2018/12/21

親名義の不動産を売却したい！具体的な処分方法は？認知症の場合は？

ご両親が、不動産を所有しているとき、ご家族の状況、特に子供の入学や進学で学費など教育資金が足りない場合などには、「親の不動産を売却して、生活費の足しにしたい。」などと考える方も多いようです。 中には、両親の足腰が弱かったり、認知症にかかってしまっていたりして、「代わりに所有不動産（土地・建物）を売却してほしい。」と親から直接頼まれる方もいます。 両親がお亡くなりになりそうなとき、相続時（死亡時）まで不動産を親名義で残しておくと、遺産分割のときに相続財産が分けづらくなり、相続人間のトラブルの原因となることも ...

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不動産相続

2018/12/25

相続した不動産の固定資産税は、誰が払うの？遺産分割協議中の税負担は？

不動産を所有していると毎年支払わなければならない税金が「固定資産税」です。 しかし、不動産を相続したり、不動産を売買したりして、不動産の所有者が変更したときに、固定資産税を誰が支払ったらよいのかについて、正確に理解している方は少ないのではないでしょうか。 相続した後も、相続登記（相続不動産の名義変更）を怠って、故人名義のままになっていた土地・建物について、故人名義で固定資産税の納税通知書が届いたとき、その固定資産税を誰が負担するのかについて、相続人間で揉め事となり「争続」となることがあります。 そこで今回 ...

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不動産相続

2019/3/30

夫婦で自宅を共有しているとき、相続のときの注意点は？

夫婦でマイホームを購入するときに、所有名義を誰にするか、お迷いになることがあるのではないでしょうか。このとき、夫婦の共有名義で購入することも少なくありません。 相続のことを考えなかったとしても、夫婦いずれかの死亡にいたるまで、住宅を夫婦共有名義にしておくことには、金銭的なメリットも多くあります。 しかし、自宅を、夫婦の共有名義にしておくことは、相続のときに、メリット・デメリットがあり、共有名義にしておくことが得なのかどうかについて、相続開始のときまでに比較、検討していただく必要があります。 そこで今回は、 ...

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不動産相続

2019/1/6

共有分割・現物分割・代償分割・換価分割のメリット・デメリット比較

相続財産（遺産）には、不動産（家・土地）、預貯金、株式、動産など多くの種類がありますが、なかでも、不動産（家・土地）は、次のような理由で、遺産分割をうまく進めることが難しく、「争続」の火種となりがちです。 不動産（家・土地）の相続がかかえる、遺産分割でよくある相談は、次のようなものです。 よくある相続相談 不動産（家・土地）を相続したが、正確に相続割合に応じて分けられない 不動産（家・土地）を分割するとき、どこに境界を引くか争いとなった 不動産（家・土地）の管理費を相続人がどの割合で負担するか決まらない ...

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[speech_bubble type="std" subtype="L1" icon="sirius.jpg" name="税理士
田中博史"]

シリウス税理士法人、代表税理士の田中です。

相続した不動産を売却する必要性がある場合があります。例えば、相続税を支払いきれない、遺産分割協議を公平、円満に進めたいといった理由で不動産の売却を考える方が多くいます。

相続した不動産を売却した方が得かは、売却にかかる費用、特に譲渡益課税という税金への配慮が非常に重要です。不動産会社だけに任せるのでなく、専門の税理士にもあわせてご相談ください。
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【費用①】仲介手数料

相続した不動産を、仲介業者にお願いして、売買を仲介してもらうとき、その不動産会社に支払う報酬のことを「仲介手数料」といいます。つまり、不動産の買い手を見つけてきてくれたことに対して不動産会社に支払う費用です。

仲介手数料は、「宅地建物取引業法」という法律に、次のとおり上限額が定められており、これより高い金額となることはありません。

そして、仲介手数料の上限額がこのように段階的に定められている結果、取引額が４００万円をこえる不動産の売買の仲介の場合には、仲介手数料の上限は「３％+６万円」という計算式で算出できます。仲介手数料の例は、次の通りです（消費税別）。

なお、仲介手数料は、次の解説で説明しているとおり、不動産会社によって、割引となったり無料となったりすることがあります。相続した不動産をそれほど売り急いでいない場合には、仲介手数料を安くするための交渉が可能です。

相続不動産を売却するときの費用のうち、「仲介手数料をできるだけ安く抑えたい」というご相談も、「相続財産を守る会」にお任せください。

【費用②】印紙税

相続した不動産を売却するときには、印紙税を支払わなければなりません。郵便局などで収入印紙を購入して、不動産売買契約書に貼り付けることによって、印紙税を支払います。

印紙税の税額は、不動産売買契約書の場合には、その契約書によって売買される不動産の売買金額によって、次のとおり決められています。

収入印紙を貼らなくても、不動産の売買契約自体が無効となることはありませんが、印紙税をおさめなかったことが発覚した場合、印紙税額の３倍の過怠税を支払わなければならず、相続した不動産の売却によって得られる利益が少なくなってしまいます。

相続した不動産の売買契約を締結するとき、契約書を２通作成して、売主と買主が１通ずつ保管することが一般的です。この場合、収入印紙は、２通の契約書ともそれぞれに同額を貼り付けなければなりません。

【費用③】譲渡益課税（所得税・住民税・復興税）

相続した不動産を売却したときに、利益が出た時には、その利益に対して税金が発生します。このときの課税のことを「譲渡益課税」といい、具体的には、次のとおり、所得税、住民税、復興税がかかります。

税金を含めて考えたときに、相続した不動産を売却した方が得なのかどうかについては、相続に関する税金に詳しい税理士にご相談ください。

相続した不動産の売却のとき、注意しなければならないのは、「短期譲渡所得」になるか、「長期譲渡所得」になるかによって、かかる所得税、住民税、復興所得税の税率が大きく異なるということです。

相続した不動産の場合には、「短期」か「長期」かを決める所有期間は、「被相続人が不動産を取得したとき」から数えます。つまり、親子で不動産を相続した場合には、子が相続によって取得したときではなく、親がその不動産を取得したときからの所有期間を数えます。

譲渡益課税の例

相続した不動産の売却のときにかかる譲渡益課税について、例をあげます。

売却益から控除できる経費は？

相続した不動産にかかる税金（譲渡益課税）は、あくまでも「売却益」に対してかかるものであり、「売買代金」に対してかかるものではありません。つまり、「相続した不動産を売却したけれど、利益が出なかった」という場合、申告・納税は不要です。

売却益は、売買代金から、不動産の売買にかかった諸経費を控除することで算出します。控除できる諸経費は、例えば次のようなものです。

譲渡益が出たときに利用すべき特別控除

相続した不動産を売却するときにかかる費用のうち、譲渡益課税を少しでも安くするために、利用できる控除について、税理士が解説します。

つまり、一定の条件を満たす場合には、次の特別控除を活用することによって相続した不動産の譲渡益を減らし、税金を減らしたり、かからなくしたりすることができます。

いずれの制度の利用が可能か、また、併用が可能かどうか、どの特別控除の制度を利用するのが得かは、ケースによって異なるため、詳しくは税理士にご相談ください。

【費用④】測量費用

相続した財産の中に、土地が含まれているとき、土地を売却するときに、測量費用がかかる場合があります。

不動産の中でも、土地の場合には、測量図や公図などが登記とともに役所に保存されていますが、次のような場合には、売却前に権利関係を明確化させるために、測量が必要となるからです。

土地の境界を明確化し、隣接するそれぞれの土地の権利をはっきりさせるために行う測量のことを「確定測量」といいます。確定測量を行い、登記をしなおすことが、正確な売買のためには必要となります。

【費用⑤】ローン返済

不動産を売却する場合には、ローンをすべて返済しなければならないことが一般的です。多額のローン返済の残っている不動産（土地・建物）を買いたいという人はいないですから、当然です。

相続した不動産の場合には、被相続人が、住宅ローンを組んで購入している場合には、生命保険の一種である「団体信用生命保険」というサービスに加入している場合、被相続人の死亡によって相続不動産のローンは返済されている可能性があります。

住宅ローンが残っている場合には、売却処分前に完済が必要であり、その際にかかる費用は、ローン残高に加えて、「繰り上げ返済事務手数料」が数千円程度かかることが一般的です。

【費用⑥】抵当権抹消登記手続き費用

相続した不動産のローン返済が終わっていなかったとき、相続した不動産には、そのローンの担保となる抵当権がついていることが一般的です。不動産を担保にして銀行などの金融機関からお金を借りているということです。

この場合、ローン返済が遅れると、抵当権が実行されてその不動産自体をとられてしまうことになりますから、売却のときにかかる費用の１種として、ローン返済とともに行う「抵当権抹消登記手続き費用」が必要となります。

抵当権抹消登記手続き費用は、「登録免許税」という税金であり、不動産１個につき１０００円とされています。不動産が土地と建物の場合には、２０００円かかります。

「相続財産を守る会」では、抵当権抹消登記手続きについて、相続登記とともに、司法書士にご依頼いただくことができます。

【費用⑦】その他の実費など

以上の特別な費用のほか、相続した不動産を売却するときにかかる費用には、細かな実費も多く必要となります。相続した不動産の売却時にかかる実費には、次のようなものがあります。

これらの実費は、いずれもそれほど多額とはならないことが一般的ですので、いずれも、「相続した不動産を売却したほうが得かどうか」を判断する考慮要素とはならないことが多いですが、念のため、確認しておいてください。

不動産相続は、「相続財産を守る会」にお任せください！

いかがでしたでしょうか？

今回は、不動産を相続したときにかかる費用を、税理士がまとめて解説することで、「不動産を相続しましたが、売却処分したほうがよいか、それとも有効活用したほうがよいか、迷っています」というご相談に回答しました。

相続不動産が「高く売れる」ことは重要ですが、その際にかかる費用も合わせて知っておかなければ、手元に残るお金が思いのほか少なかった、ということにもなりかねません。

「相続財産を守る会」では、相続税・不動産売買に強い税理士はもちろんこと、相続不動産を売却した実績を多数有する不動産会社や、その際の登記手続きを行う司法書士などの、相続についての多数の専門家が在籍しています。

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