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不動産売買における仲介と代理の違いについて解説

不動産を売却の場面では、「仲介業者」と呼ばれる不動産会社に依頼することが多いです。土地や建物を売るのに、本人が全ての手続きをするのでない限り、売却に関する様々な行為を代わりに行ってくれる人が必要だからです。

このとき、不動産会社と締結する契約書には「仲介」と「代理」の2種類があります。いずれも、あなたのために企業が行為を代わりに行う点は変わりませんが、法的な意味には違いがあります。

不動産会社と締結する契約書をよく読み、損のない不動産取引を目指すため、法律知識を理解しなければなりません。

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仲介と代理の違い

まず、仲介と代理の違いについて解説します。

それぞれの取引形態によって、不動産会社の関与の方法や責任、費用が異なる場合があります。不動産会社からの説明に専門用語が多用されて理解できないときには、納得するまで質問するようにし、焦って契約しないのが損のない不動産取引のポイントです。

仲介とは

仲介とは、不動産会社が売り主と買い主の間に入って、取引を取り持つ行為です。仲介の場合には、実際に不動産の売買契約を結ぶ当事者は、売り主、買い主自身であって、不動産会社ではありません。不動産売却を相談したときに、不動産会社から最もよく提案されるのが仲介契約です。「媒介契約」と呼ぶこともあります。

仲介を依頼すると、中有界手数料が発生します。仲介手数料は、売り主と買い主が、それぞれ自身の依頼した不動産会社に支払いますが、1つの不動産会社が双方を探してきた場合には、その業者は合計で倍の仲介手数料を得ることができます(いわゆる「両手仲介」)。仲介手数料には、宅地建物取引業法による上限が設定されています。

仲介は、更にその取引態様の違いによって次の3種類に分けられます。

  • 一般媒介契約
    仲介を依頼した業者以外の不動産会社や、売り主自身も、広く情報を流して買い主を探すことが許される仲介契約
  • 専任媒介契約
    仲介を依頼した業者以外の不動産会社には依頼してはならないが、売り主自身は買い主を探してよい仲介契約
  • 専属専任媒介契約
    他の不動産会社、売り主自身のいずれも買い主を探してはならない仲介契約

代理とは

代理とは、不動産会社が売り主、買い主のいずれかから代理権を付与され、当事者の代わりに不動産契約を締結することです。代理の場合には、仲介と異なり、不動産の売買契約を交わすのは代理人であり、その効果は代理権を与えた売り主本人に及びます。であり、その効果が、代理権を与えた相続人本人に及びます。

代理の場合には、仲介と異なり、双方代理禁止のルールの制限を受けます。売り主と買い主の両方を代理することが許されると、不動産会社のさじ加減で売買条件を変更することができてしまい不都合だからです。そして、代理人は依頼人のために行動し、依頼人に不利益となる行動をしてはなりません。

代理契約では、一方からしか手数料が得られないため、仲介契約よりも手数料が高いことがあります。また、法律による制限もなく、不動産会社との契約によって決められるため、支出を要する費用について事前によく確認してください。

仲介と代理のどちらを選ぶべきか

仲介と代理が異なることを理解した上で、いずれを選ぶべきでしょうか。結論としては、売り主と買い主の間に2つの不動産会社を入れた仲介契約(いわゆる「片手仲介」)が最もお勧めです。売り主にとって最も費用が安く済み、不動産会社が積極的に動いてくれる可能性が高まるからです。

そこで次に、これ以外の方法との比較しながら、選ぶべき方法について説明します。

代理の手数料は高い

契約内容にもよりますが、一般には、代理によって不動産を売却するほうが、仲介よりも手数料が高くなるケースが多いです。

仲介契約だと、買い主の情報を多く有する大手不動産会社ほど「両手仲介」を決めやすく、売り主、買い主の双方から法律の上限いっぱいの仲介手数料をもらえるのに対し、代理契約だと、双方を代理することができず、手数料収入が安くなってしまう、と不動産会社が考えるからです。 

そのため、代理を選択するケースでは、その積極的な理由を考えなければなりません。例えば、相続税の申告期限が迫っていて、多少費用がかかっても速やかに不動産を売却したいといった場面では、代理による不動産売却を検討すべき場合があります。

両手仲介の方が成立が早いことがある

片手仲介を勧めたのは、両手仲介には、売り主のために満足に動いてもらえないデメリットがあるからでした。仲介は、代理と違って売り主、買い主の両方の側に同時につくことができます。このとき、不動産会社としては売買契約を締結することが最優先で、必ずしもどちらかの味方になってくれるとは限りません。

一方で、売買契約の締結という不動産会社の目標をよく理解すれば、値引き交渉など、自身にとって有利に進められる場面もあります。買い主候補が「もう少し費用がかからなければ購入する」といった意思を示したケースが典型例です。このように調整の効くことから、両手仲介の方が売買の成立が早いこともしばしばあります。

必ず契約書を締結する

仲介、代理のいずれであっても、法的な意味は「契約」です。そのため、不動産会社に売却を依頼する際には、必ず契約書を書面で取り交わすよう心がけてください。

契約書は、いざトラブルが起きたときの証拠として役立ちます。円満に進む場合には、契約書の細かい条項の出番はないかもしれませんが、争いになると詳細にチェックしなければならず、事前にリーガルチェックをするのがお勧めです。例えば、次の条項をよく見ておいてください。

  • 対象となる不動産の表示に間違いがないか
  • 不動産会社が担当する業務の範囲
  • 必要となる費用の合計額
  • 不測の事態が起きた際の不動産会社の責任

特に、不動産会社側から提案される契約書には免責事項が定められていることがあります。

また、売買が成立した際にも、売り主と買い主との間で不動産売買契約書を締結します。この際は、不動産会社との契約時以上に大きな金銭が動くため、自身にとって不利な内容でないか、専門知識を踏まえたリーガルチェックが欠かせません。

不動産売却は不動産会社に任せるべき

相続の場面で、せっかく不動産を承継しても、すぐに売却せざるを得ないケースがあります。例えば、次の場面を想定してみてください。

  • 相続税を支払う資力がない
  • 遺産に占める不動産の割合が大きく、公平に分割できない
  • 自分では不動産を活用することができないが、需要はある

不動産を売却するには、多くのプロセスを踏む必要があります。まずは募集して買い主を探し、登記簿謄本などの必要書類を収集し、売却に関する契約締結、決済、登記と進めていきますが、全ての手続きを1人で行うのは困難であり、不動産会社のサポートを受けるべきです。

どんな不動産業者を選択すべきかは、売却する不動産の種類、地域、形状や、不動産会社の得意分野などによっても異なるので、慎重に選定してください。

まとめ

今回は、不動産売買で注意すべき2つの取引形態、仲介と代理の法的な違いについて解説しました。

不動産会社は、これらの違いを法的に正しく説明できないケースも残念ながらあります。また、知識があったとしても営業や勧誘が先行して丁寧に説明してもらえないとき、本解説を参考に法律知識を身につけるのが、不動産売却を有利に進めるポイントです。

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