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相続登記しないとどうなる?不動産の名義変更をしない10のデメリット

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相続には、相続手続きの種類によって、期限があったり、義務となっていたりするものがあります。例えば、相続税の申告・納付は相続開始から10カ月以内に行わなければならず、相続放棄の申述は相続開始を知ってから3か月以内に行わなければなりません。

相続財産の中に不動産(土地・建物)があるとき、相続登記をして不動産の名義変更をする必要がありますが、この相続登記には期限はありません。

今回は、(期限がないものの)相続登記をせずに不動産の名義を放置しておいた場合のデメリットについて、相続登記に詳しい司法書士が解説します。

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相続登記はしなければならない?

よく、「不動産を相続しましたが、必ず相続登記をしなければならないのですか?」という相談が、司法書士のもとに寄せられます。その中には、「相続登記は期限がなく、義務でもないなら、行いたくない」という相続人の気持ちが見え隠れします。

しかし一方で、相続登記を適切なタイミングで行わなかったがために、後から大変なトラブルとなり、余計な手間と費用がかさんでしまったという方も少なくありません。

相続登記の期限は?

冒頭で解説した相続税申告、相続放棄などの手続と異なり、相続登記には期限がありません。そのため、不動産(土地・建物)を相続した後でも、当分の間、故人の名義のままの家に住み続けたとしても、特に法律上の問題点はありません。

しかし、今回解説するとおり、期限がないからといって放置し続け、名義変更しなかったり、そもそも登記されていなかったりする不動産を放置することは、様々なデメリットがあります。

相続登記は義務?

相続登記をする義務もありません。つまり、不動産(土地・建物)を相続したとき、「いつまでに相続登記を終わらせなければならない」というルールがないだけでなく、そもそも相続登記はしない、ということも法律上は問題ありません。

売買などで不動産を入手したとき、司法書士に依頼して登記をしますが、この登記はあくまでも所有権の移転を示す証拠に過ぎないのであり、登記をしなくても売買、相続の効果はあります。

名義変更をしておかないとトラブルの元ですが、名義変更をしなければならない義務はありません。実際、費用や手間がかかることを理由に、名義変更されず放置された不動産は多く存在します。

相続登記をしないメリットは?

相続登記(相続不動産の名義変更)をしないメリットは、相続登記に必要となる費用、司法書士報酬などがかからない点です。相続の際には、他にも多くの専門家士業の報酬や、手続費用がかかるため、「どうせ義務でないなら節約したい」というわけです。

次のケースでは、相続登記をしないことで費用を節約できるメリットは大きいです。

たとえば・・・

おじい様がお亡くなりになり、相続人が、お父様のみ、相続財産が自宅不動産のみだったとします。

この場合に、おじい様所有の自宅不動産を、お父様が相続します。このときに相続登記をしなくても、その後にお父様がお亡くなりになった場合、お母様と孫であるあなたが不動産の全てを相続しますから、そのときに相続登記をすれば同じことです。

しかし、この例のように単純な事例ばかりではなく、実際には、相続登記をしないと、その後の大きなトラブルを招く原因となります。未来の相続関係は予想できませんから、リスクを回避するためにも、相続が発生するごとに相続登記することをお勧めします。

相続登記(相続不動産の名義変更)をせず放置するデメリットは?

相続登記(相続不動産の名義変更)を「いつまでに完了させる必要がある」という期限はなく、相続登記をする義務もないものの、放置しておくことのデメリットがあることについて、解説します。

今回解説するデメリットはとても大きく、弁護士のもとにも相続紛争の相談が多く寄せられています。そのため、よほどの事情がない限り、相続が発生したらすぐに、相続登記(相続不動産の名義変更)をしましょう。

相続登記しなかったことで起こる紛争は、後からでは取り返しがつきません。「揉めたら相続登記すればいいや」というわけにはいかない場合が多いのです。

【デメリット①】相続登記手続が複雑化する

相続登記をしないまま放置しておくと、時間の経過によって、ご家族の状況が変化することがあります。

相続登記(不動産の名義変更)をしないと、相続した不動産は故人の名義となり、その所有権は、相続人間の共有となります。この状態で、相続人のうちの誰かがお亡くなりになると、さらに相続人の相続人が共有者に加わることとなり、不動産の共有者が増えていきます。

その結果、後から相続登記をしようとしたときには、その不動産の所有者が誰かわからなくなってしまったり、権利関係が複雑化して、相続登記のために収集する必要書類が多数になってしまうことがあります。

不動産の共有者が20人、30人と多数になってしまうケースもあります。ここまで増えると、会ったこともなく親交もなく、連絡先すらしらない相続人の同意をとる努力をしなければならないこともあります。相続人全員から実印をもらうのは困難です。

【デメリット②】相続人の気が変わる

相続登記を放置したまま、相続不動産の名義を故人のもののままにしておいた場合に、あとから相続登記をしようとしたときには、他の相続人の気が変わっていた、というケースが、相続登記を放置するデメリットの2つ目です。

相続登記をするためには、原則として、相続人全員の合意が必要ですが、ご家族がお亡くなりになって相続が開始した直後は、あなたへの所有権移転に同意していた相続人が、その後状況が変わり、子の進学などお金が必要となった結果不動産への権利を主張してくることがあります。

相続登記のための遺産分割協議をやり直さなければならないけれども、期間の経過によって当時の状況から変化しているために、遺産分割協議が円満にまとまらないことがあります。最初は、「不動産は長男に」といっていた次男が、不動産の権利を主張してくることもあります。

特に、「デメリット①」でも解説したとおり、相続登記までにかかる期間が長くなればなるほど、共有者が増え、後日の相続登記に反対の意思を示す人が増える可能性があります。同意を得るのがますます大変になるということです。

【デメリット③】相続人が認知症になる

相続登記を放置していた結果、共同相続人の1人が、認知症になってしまうことがあります。認知症になると判断能力が低下する結果、法的に有効な意思表示ができなくなるおそれがあります。

認知症になってしまった人がいる場合には、相続登記をするために新たに遺産分割協議をするときには、その人には成年後見人を選任し、代わりに意思表示をしてもらう必要があります。

また、認知症になってしまった相続人に、既に成年後見人がついていたとしても、その成年後見人もまた共同相続人の場合には利益相反が生じますので、成年後見監督人、もしくは、特別代理人の選任が、新たに必要となり、更に手間がかかるデメリットがあります。

成年後見人の申立て、選任だけでも、家庭裁判所の手続で数か月の期間を要するため、元気なうちに相続登記をせず放置していたことのデメリットはとても大きいです。

注意ポイント

相続人の一人が認知症となってしまったとき、成年後見人の選任が必要となりますが、この場合には、誰かひとりが相続財産の全部を取得するといった遺産分割協議が難しくなります。

なぜなら、認知症の人の相続分をゼロにするような遺産分割協議は、家庭裁判所に許可されない可能性が高く、少なくとも法定相続分程度の財産を、その認知症の人に分ける必要があるからです。

【デメリット④】相続人が行方不明になる

相続登記をせずに放置しておいた期間中に、相続人の一部が行方不明になってしまうことがあります。

行方不明者がいる場合には、まず、住民票、戸籍の附票、戸籍謄本を取得することで、行方不明者の現在の住所地を特定し、手紙を送ったり訪問したりして、連絡を取る努力をしなければなりません。

行方不明だけれども生きていることが明らかな場合には、家庭裁判所の手続で不在者財産管理人を選任しますが、この手続きにも数か月の期間を要します。

行方不明であり、生死もわからない場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申立てをすることで、7年後にはお亡くなりになったものとして相続登記の手続きを進めることができます。この場合、行方不明者の子が相続人となるため、行方不明者の子に連絡をとる必要があります。

成年後見人がいる場合と同様に、行方不明者の相続分をゼロにすることはできないので、もし、行方不明者が発見されたら、その人に法定相続分の財産を分けることになります。

また、相続人の相続人がいない場合も、家庭裁判所の相続財産管理人選任の手続きをする必要があります。この場合も同様に、その相続人の法定相続分の財産を引き渡すことになります。

以上の通り、相続人全員連絡がとれるうちに相続登記をしておけばよかったものを、時間が経過してしまって行方不明になってしまうと、とても大きなデメリットとなります。

【デメリット⑤】勝手に相続登記される

相続登記をするための必要書類として、遺言が存在するか、もしくは、遺言が存在しない場合には遺産分割協議の結果を記載した遺産分割協議書が必要です。しかし、法定相続分であれば、これらの書類がなくても、相続人のうちの一人から法定相続の割合で相続登記をすることができます。

相続登記をせずに放置している間に、共同相続人の1人が勝手に相続登記をした上、自分の持分を売却したり、借金の担保として持分に抵当権をつけて、行方不明になってしまった場合、後から取り返すことはもはや困難です。

【デメリット⑥】必要書類が取得できなくなる

相続登記をするときには、法務局に提出しなければならない必要書類があります。戸籍謄本、住民票などが典型例です。

しかし、この必要書類のうち、住民票の除票は5年、戸籍謄本は150年(平成22年以前は80年)しか保存が義務付けられておらず、相続登記をせず長年放置し続けた場合には、そもそも必要書類が入手できない状態となっている可能性があります。

現在は、戸籍などはデータ化されており、法定の保管期限よりも長く保管されていることもありますが、相続登記が、古くから放置されている不動産(土地・建物)などが発見されたときは、既に必要書類が入手できないほどの期間が経っていないか、注意が必要です。

参 考
相続手続きに必要となる戸籍謄本の収集方法は、こちらをご覧ください。

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【デメリット⑦】相続不動産を売却・担保にできない

相続した不動産を売却したり、借金の担保にして抵当権を付するためには、相続登記をして正しい名義に変更しておく必要があります。相続登記をしなければ、売却、担保にできません。

相続した不動産を売却するときにも、お亡くなりになった故人の名義から買主の名義に直接移すことはできないからです。

もっとくわしく!

被相続人の死亡前(つまり、相続開始前)に、既に売買契約が成立しており不動産が売却されていた場合(所有権が移転していた場合)には、その後の登記手続きは、被相続人名義から買主に直接移すことができるため、相続登記は不要です。

【デメリット⑧】相続不動産の差押えを受ける

相続した不動産の名義変更をせずに放置していた間に、共同相続人のうちの1人が借金をした場合、その借金のカタとして、相続不動産が差押えを受けてしまうことがあります。相続登記をしていない間は、相続不動産は共有状態だからです。

共有状態のとき、相続人はそれぞれ、法定相続分の割合に応じた共有持分を持っていることとなりますが、相続人の債権者は、この法定相続分の割合に応じた共有持分に対して、差押えの登記をすることができます。

その結果、たとえ自分に借金がなくても、共同相続人の誰かが借金をしていると、その人の持分相当分が差し押さえられて売却をされてしまうことがあります。この場合には、その持分を購入した人が、あらたに共有者に加わることとなります。

【デメリット⑨】不動産賠償を受けられない

不動産賠償とは、不動産(土地・建物)が、第三者の不法行為や債務不履行などによって損害を負ったときに、その賠償を請求する権利のことをいいます。

不動産賠償によって被害を受けるのは、不動産の所有者です。そのため、不動産賠償を受けるためには、その不動産を所有していることを証明する必要がありますが、相続登記がされておらず、不動産の登記上の名義人が故人のままだと、賠償を受けられないことがあります。

特に、2013年に起こった東日本大震災の原発事故の際に、東京電力が行う不動産賠償について、登記簿上の所有者を対象に行うこととしましたが、相続登記をせず放置していたために、この補償を受けることができなかったという例があります。

【デメリット⑩】空き家になってしまう

空き家の増加が、社会問題化しています。空き家になってしまうと、不動産(土地・建物)の有効活用ができず、不利益であることが明らかです。

相続登記をせずに放置した結果、共有者である相続人が死亡し、さらにその相続人の相続人が共有者として加わり・・・と時間の経過によって権利関係が複雑になり、誰のものかがわからなくなってしまった不動産は、そのまま放置されて空き家になってしまうことがあります。

相続登記をせずに放置する人が多いことが、空き家増加の一因となっています。

相続登記は、「相続財産を守る会」にお任せください!

いかがでしたでしょうか?

相続登記(相続した不動産の名義変更)をしないで放置しておくことには、多くのデメリットがあることをご理解いただけたのではないでしょうか。いずれにせよ相続登記が必要となるのであれば、早く行ったほうが、手間も費用も少なくて済みます。

相続登記を放置したデメリットが顕在化する前に、ご家族がお亡くなりなったら、すぐに相続登記をすることがお勧めです

「相続財産を守る会」では、できる限りスピーディに必要書類を収集し、相続人の方々の手間を煩わせることなく、相続登記の経験豊富な司法書士が相続手続きをすべてサポートします。

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司法書士 吉越 清顕

司法書士 吉越 清顕

司法書士吉越清顕は、弁護士法人浅野総合法律事務所に所属する司法書士です。東京都中央区、銀座駅から徒歩3分の利便性の高い、相続登記・戸籍に強い司法書士です。 同場所に所在する税理士法人浅野総合会計事務所と連携をとることで、ご相談者にとって最適なトータルサポートによる相続問題の解決を目指します。

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