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広大地の評価方法が、法改正で変更されました【2018年1月~】

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面積が1000平方メートル(三大都市圏では500平方メートル)を越える広い土地のことを、従来「広大地」と呼び、土地の評価額を大きく下げることができました。

土地は、相続財産の中でも、特に価値が高くなりやすい財産です。相続財産の金額が大きくなってしまうと、相続税が多額になるため、土地の評価方法が、相続税の節税対策において非常に重要となります。

今回は、法改正によって変わった「広大地」の評価方法と、「地積規模の大きな宅地」について、具体的にどのように変わったかを、相続税に強い税理士が解説します。

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法改正前の「広大地」の考え方と、評価方法

従来の「広大地」の考え方は、開発費用の負担などがあることから、周囲の標準的な宅地の面積よりも広い土地を、「広大地」として、相続税評価額を減額することとしていました。

従来の広大地評価では、「広大地」とされるためには、次の要件を満たす必要がありました。

ポイント

  • 土地の面積(地積)が1000平方メートル以上
    (三大都市圏では500平方メートル以上)
  • 公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの

そして、これらの要件を満たす広大地では、その土地の面積に応じて、相続税評価額を引き下げて計算をすることができます。

従来の広大地評価のときの、計算方法は次のとおりです。

広大地の評価額
=路線価 × 広大地補正率 × 地積

これにより、広大地にあたる場合には、面積が大きければ大きいほど、減額割合が大きくなる(広大地補正率は0.35が下限)という計算方法でした。

法改正前の「広大地」の問題点

法改正前の広大地の考え方、評価方法には、次の2つの問題点が指摘されていました。

これらの問題点の指摘を踏まえて、「広大地」と評価される要件を明確化するとともに、より土地の実態に沿った評価が可能な方法を導入するため、法改正が行われました。

広大地の判断基準が不明確

法改正前の広大地評価の方法は、「広大地」にあたるかどうかの判断基準が不明確であり、判定が困難であるという問題点がありました。

その結果、相続税申告をそれほど多く取り扱わない専門家の中では、「広大地にあたるかどうか」及び広大地の評価方法を誤ることで、相続税の算出方法を誤り、還付請求などをしなければならないリスクも心配されていました。

税理士が、広大地であると判断して相続税の納付・申告を行ったものの、税務当局から否認され、広大地であるかどうかの判断が争いになることもありました。

ときには、広大地評価とそれに伴う相続税の金額をめぐって、審査請求、訴訟が起こることも少なくありませんでした。

広大地の評価方法が実態に合わない

従来の広大地の考え方は、地積を基準として、広大地の減額率(「広大地補正率」といいます。)を算出していました。

そのため、土地の面積が広ければ広いほど土地評価の減額幅が大きくなるわけですが、このとき、土地の形状、接道義務などの個別事情は反映されていませんでした。

その結果、形の悪い土地や道に接する間口が狭い土地など、実際の取引価格はもっと低くなる土地であっても、相続税評価がそれほど下がらず、逆に、形がよく間口が広い土地が、広大地であることにより低く評価されるといった問題がありました。

たとえば・・・

同じ面積の2つの土地A、Bがあったとします。

土地Aは、道に接する幅がとても狭く、奥行きが広い「うなぎの寝床」のような土地です。

土地Bは、角地にあり道に面する幅がとても広く、利用しやすい土地でした。

このように、実際に土地を売買しようとすると取引価格に大きな差がでそうな2つの土地であっても、相続税評価額が逆転してしまう可能性があるのが従来の広大地評価の方法でした。

「広大地」についての法改正

ここまで解説してきたとおり、従来の広大地に関する考え方、評価方法には、取引実態にそぐわない面など、さまざまな問題点が指摘されていました。

今回、広大地についての法改正で変更されたのは、次の部分です。

広大地に関する改正内容は、平成30年(2018年)1月1日以降の相続などによって取得された土地の評価について適用されます。

「地積規模の大きな宅地」の要件の明確化

法改正によって、「広大地」という用語は、「地積規模の大きな宅地」と改められました。

用語が変わっただけでなく、従来の広大地の評価では曖昧であって要件が、より明確化されました。

明確化された「地積規模の大きな宅地」の具体的な要件は、土地の面積(地積)だけでなく、地区区分と、所在地域の容積率などによって判断されることとなりました。次のとおりです。

「地積規模の大きな宅地」の具体的要件

  • 地積
    :1000平方メートル以上(三大都市圏は500平方メートル以上)
  • 地区区分
    :「普通住宅地区」と「普通商業・併用住宅地区」のみ
  • 容積率
    :400%以上の土地は適用不可(東京都23区は300%以上)

補正率の計算方法の変更

法改正によって、「地積規模の大きな宅地」にあたり評価額が引き下げられる場合の計算方法が、地積だけでなく、土地の形状など土地の状況にあわせた評価をすることとなりました。

具体的には、法改正後の「地積規模の大きな宅地」の計算方法は、次のとおりです。

ポイント

  • 地積規模の大きな宅地の評価額
    =路線価 × 各種補正率 × 規模格差補正率 × 地積
  • ※ 各種補正率とは、土地の形状や奥行きを考慮した補正率のことです。
  • ※ 規模格差補正率とは、土地の地積を考慮した補正率のことです。

また、従来の広大地の計算方法の場合には、最大で65%もの評価の引き下げが可能であったところ、富裕層の節税対策などに利用されることがあったことから、新しい計算方法では、租税負担の公平の観点から引き下げ割合が減少しました。

この結果、法改正後、広大地にかわる「地積規模の大きな宅地」の評価では、従来の方法で計算した金額よりも、評価額が高くなる可能性があります。特に、形状の良い「広大地」は、以前よりも評価額が大きくなっているおそれがあります。

「広大地」の法改正が及ぼす影響は?

「広大地評価」という名称がなくなり「地積規模の大きな宅地の評価」というように名称自体が変更されるだけでなく、その評価方法には、より実態に沿う評価となるよう大きな変化がありました。

「地積規模の大きな宅地」にあたるかどうかの要件がより明確化、詳細化されたことで、適用されるかどうかをめぐる争いが減少することが予想されます。これまで「広大地」ではないと否認されていた土地の評価額を引き下げられるかもしれません。

広大地から「地積規模の大きな宅地」へと変更された法改正に対応するため、次の相続税対策、生前対策をご検討ください。

相続税資産・遺言を見直す

広大な土地をお持ちの地主、不動産オーナーの方は、実際に相続が起こってしまう前に、ぜひ一度、相続税と土地評価に詳しい税理士にご相談ください。相続税試算の見直しと、それに伴う遺言の見直しが必要な場合があります。

遺言を残すときに、遺留分(法定相続人に最低限相続することが保障された相続割合)を考慮して、これを侵害しないように作成していることが多いですが、広大な土地の評価が変わることで、これまで作成した遺言が遺留分侵害となるおそれがあります。

参 考
不公平な遺言の有効性については、こちらをご覧ください。

あなたにとってあまりにも不公平な内容の遺言書が残っていたとき、「この遺言書は無効なのではないか。」と納得がいかない相続人の方から、ご相談を受けることがあります。 結論から申しますと、遺言書は、「不公平 ...

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面積基準を満たす相続プランを考える

法改正後の「地積規模の大きな宅地」でも、面積基準を満たさなければ、評価額の引き下げの恩恵を受けることができません。

面積基準を満たすように、土地を合筆したり、隣地を贈与・売買したり、また、相続の際に揉めない相続人間であれば、共同相続人間で土地を共有することで、相続財産(遺産)に含まれる土地の面積を大きくすることができます。

土地の測量・評価を見直す

土地の面積の測量が間違っていたというケースもあります。特に、直近で測量したのが大分前のことで、最近は全く測量していないという場合、測量をし直すことを検討してください。

合わせて、測量結果とともに、法改正後の「地積規模の大きな宅地」にあたるかどうか、また、補正率を適用した評価額がどの程度であるか、再評価してもらいましょう。

相続税申告・納付は「相続財産を守る会」にお任せください。

いかがでしたでしょうか。

今回は、最近法改正が行われた「広大地」、「地積規模の大きな宅地」について、相続税に強い税理士が解説しました。面積の広い土地をお持ちの方は、ぜひ相続プランを再検討してください。

相続財産のうち、不動産(土地・建物)の占める割合が高い場合には、その不動産の分割が困難となり、遺産分割協議において争いの火種となることがよくあります。

特に広い土地を持っている方は、お亡くなりになる前から、生前対策として相続税を試算し、争いになりそうであれば遺言を準備し、相続人の理解を得ることで、将来の争いを未然に防ぐことができます。

「相続財産を守る会」では、相続税に強い税理士のほか、弁護士、司法書士などの相続に強い多業種の専門家が在籍しており、ご相談者に有利な相続プランを提案し、徹底サポートしております。

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