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小口不動産投資が、相続税の節税対策になる3つの理由【税理士解説】

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「小口不動産投資」についてお聞きになったことがある方も多いのではないでしょうか。「投資不動産の小口化」ともいい、その商品を「不動産小口化商品」とも呼びます。

「小口不動産投資」もしくは「投資不動産の小口化」とは、不動産をまるまる1つ購入するのではなく、1つの不動産を細分化したものを購入することを意味しますが、投資目的だけでなく、相続税の生前対策、節税対策のために購入する方も少なくありません。

「不動産投資」はハードルが高いという方も、小口化した権利を購入することによって、手軽に分配金を得ることができ、あわせて、相続対策にも役立つ、というわけです。

そこで今回は、「小口不動産投資」もしくは「投資不動産の小口化」が、どのようなものか、また、どのような点で相続税の節税対策になるのか、ということについて、相続税に詳しい税理士が解説します。

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小口不動産投資(投資不動産の小口化)とは?

不動産投資をより手軽に行える、小口不動産投資(投資不動産の小口化)とは、高額な不動産を管理会社が管理、運用し、そこからあがった収益を、不動産小口化商品を購入した投資家に分配する、という仕組みのことをいいます。

一部の富裕層にしかできなかった高額な不動産投資を、庶民であっても少額から実現可能なほどに敷居が低くなった小口不動産投資が、最近人気となり、話題を呼んでいます。

不動産を小口化することによって、より高額な不動産でも投資対象とすることができ、駅近や都心部など、値崩れしにくい不動産を投資対象とすることが可能です。そのため、富裕層にとっても、十分な節税効果が期待できます。

ひとことで小口不動産投資(投資不動産の小口化)といっても、その商品の内容には、どのような権利を保有することができるかによって次の2つがあります。

ポイント

匿名組合型
任意組合型

匿名組合型では、投資家は出資することによって分配金を得る権利を購入しますが、任意組合型では、投資家は不動産自体の共有持分権を購入する、という内容の投資商品となっていることが一般的です。

特に、任意組合型では、小口化されているとはいえども不動産自体を所有することとなるため、相続税についての十分な節税効果を得ることができます。

小口不動産投資(投資不動産の小口化)が相続対策になる3つの理由

将来に発生する相続のために、不動産を購入することには、「相続税の節税」、「納税資金の確保」、「遺産分割における争続の回避」など、さまざまな目的があります。

これらの理由について、いずれも、小口不動産投資(投資不動産の小口化)を利用することによって、目的を一定程度達成することができます。そこで、小口不動産投資が相続対策になる3つの理由について、税理士が解説します。

【理由①】相続税の節税対策になる

不動産は、相続税の評価の際には、土地については「相続税路線価」、建物については「固定資産税評価額」という金額を基準として評価され、相続税が課税されます。

そして、これらの評価額は、実際に不動産を売却するときの金額(実勢価格)よりも低く設定されていることから、相続財産(遺産)を不動産に換えると、実際の金額よりも財産の評価額が減価されるため、相続税の節税につながります。

その上、評価額が低くなるだけでなく、不動産については「小規模宅地の特例」のように、評価額をさらに低くすることのできる特例措置が用意されており、ますます節税に効果的です。

そして、これらの不動産による節税効果は、小口不動産投資であっても享受することができます。ただし、小口不動産投資の中でも、相続税の節税対策に活用するのであれば、任意組合型を選択する必要があります。

なお、不動産の小口化には、今回ご紹介した小口不動産投資以外に、「REIT(リート)」も有名ですが、こちらは評価額が時価評価となるため、相続税の節税対策という目的は果たせません。

【理由②】遺産分割の生前対策になる

相続財産(遺産)を現金・預貯金から不動産にかえることは、不動産の評価額を圧縮することができることから、相続税の節税対策につながりますが、「財産をわけづらい状態に変える」という意味もあります。

大きな不動産(土地・建物など)は、分割して相続することが難しいからです。財産を分割することが難しくなると、その財産を誰が承継するのかについて、遺産分割協議において争いになり「争続」となってしまうこともあります。

この点、小口化された不動産へ投資しておけば、小口の単位にわけることができるため、不動産に投資して財産の評価額を圧縮しながら、相続人間で財産を平等にわけることも両立することができます。

【理由③】相続税の納税資金準備になる

相続財産(遺産)の一部を不動産に組み替えたとき、よくあるお悩みの1つが、「不動産をすぐには売却できない」という点です。不動産を、適正な価格で売却するためには、一定の時間を要するためです。

相続税の支払は、「相続開始を知った日から10カ月以内」という期限内に行わなければならず、相続財産(遺産)の中から支払おうとしたときには、不動産を早急に売却しなければならない必要に迫られることがあります。

小口不動産投資の場合には、金額の大きな不動産を1人で所有するよりも流動性が高く、相続税の納税資金が必要であるなど、必要に迫られたときには、現金化することが容易であることがメリットとなります。

また、不動産全体を売却する場合と異なり、必要な分の金額だけ売却することもできます。

小口不動産投資(投資不動産の小口化)のメリットは?

小口不動産投資を行うメリットは、相続税の節税など相続対策以外にも多くあります。

例えば、不動産投資を行うときに心配になることとして、次のようなデメリット、不安が思いつくのではないでしょうか。

ポイント

不動産の購入資金が高額となる
購入した不動産の維持管理コストがかかる

これに対して、小口不動産投資の場合には、小口化された権利を購入することとなるため、購入資金については、予算にあわせて柔軟に調整することができます。少額の資金であっても、都心一等地など、価値の高い不動産に投資できます。

そして、購入後の不動産の維持管理についても、事業会社に一任することができ、自分で行う必要はない点も、小口不動産投資の大きなメリットの1つです。管理は不動産会社に任せることができるからです。

相続税対策は、「相続財産を守る会」にお任せください!

今回は、相続税の節税対策、相続の生前対策にもなる、小口不動産投資(投資不動産の小口化)について、節税となる理由やメリットを、税理士が解説しました。

小口不動産投資には、将来発生する相続の際にはもちろんのこと、それ以外にも多くのメリットがあります。しかし、デメリットもあるため、税理士などの専門家のアドバイスにしたがった適切な運用が重要です。

生前の早いうちから、次世代への資産承継を考え、小口不動産投資を行いたいとお考えの方は、ぜひ一度、「相続財産を守る会」の税理士にご相談ください。

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