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配偶者居住権の評価額は?算定方法を知って相続対策に生かす!

更新日:

2018年7月の相続法改正によって、「配偶者居住権」という権利が導入されることになりました。「配偶者居住権」は、配偶者(夫または妻)の死亡によって残されたご家族の生活を保護するための権利です。

配偶者居住権の制度は、2020年4月1日から始まりますので、対応が必要です。そして、配偶者居住権は、権利としての価値がある以上、相続税との関係でも「評価額」を決めなければなりません。

今回は、その配偶者居住権の、相続税における評価額について説明します。

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配偶者居住権とは?

配偶者居住権は、お亡くなりになった方(被相続人)の配偶者が、従前住んでいた被相続人所有の建物に引き続き住めるようにしつつ、その後の生活に必要な財産も相続できるようにするため、新しく民法に定められた権利です。

もっとくわしく!

簡単に説明すると、これまでの民法のルールでは、配偶者が相続できる相続財産の額が3000万円相当であるとした場合に、居住建物の「所有権」を取得すると、その価値が2500万円になってしまい、生活資金は500万円分しか相続できない、といったケースが発生する場合があります。

これに対して、配偶者居住権は、建物に住むことはできるものの、建物を取り壊したり、第三者に売ったりすることができず、また、配偶者が亡くなると(あるいは事前に定めた一定の期間が経過すると)権利が消滅するため、例えばその価値は1200万円と低めに評価されます。

そのため、配偶者は、所有権を取得せず、配偶者居住権だけを取得することで、その他の生活資金を1800万円分相続する、といったことが可能となります。

配偶者居住権が認められるための要件や、存続期間についての考え方など、くわしい内容についてはこちらの記事をご覧ください。

参 考
2018年法改正で導入された「配偶者居住権」は、こちらをご覧ください。

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居住建物に対する権利を「配偶者居住権」「配偶者居住権の負担のついた所有権」の2つに分け、配偶者が「配偶者居住権」だけを相続できるようにするというのが制度のポイントです。

配偶者居住権を活用することで、たとえば妻(配偶者)には配偶者居住権を与え、子どもの一人に所有権を渡しておくといったことが可能となります。

参 考
2018年法改正の概要に関する弁護士解説は、こちらをご覧ください。

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配偶者居住権等の相続税における評価額は?

2018年7月の法改正の時点では、建物に配偶者居住権が設定された場合の配偶者居住権の評価額の算定方法や、配偶者居住権の負担のついた建物所有権の評価額の算定方法は明らかになっていませんでした。

そのため、相続対策への活用などの観点で、評価額がどのように計算されるのかについて、関心が寄せられていました。

2018年12月21日に閣議決定された「平成31年度税制改正大綱」で、相続税法における、配偶者居住権等の評価額の算定方法が示されました。

税制改正大綱で明らかになった配偶者居住権等の評価額の計算方法について、相続税に強い税理士が解説します。

参 考
相続税がかかるかどうか簡単に調べる方法は、こちらをご覧ください。

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配偶者居住権の評価額

まず、配偶者居住権の評価額についての計算式は以下の通りです。

  • 建物の相続税評価額-建物の相続税評価額×(残存耐用年数-存続年数)/残存耐用年数×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

「残存耐用年数」とは、居住建物の所得税法に基づいて定められている耐用年数(住宅用)に1.5を乗じて計算した年数から、居住建物の築後経過年数を控除した年数とされています。

「存続年数」は、配偶者居住権の存続期間が配偶者の終身の間とされているか、それとも一定の期間とされているかによって異なります。配偶者居住権は、配偶者の終身の間存続するものとして設定することもできますし、たとえば10年間といった形で、一定の期間を定めて設定することもできるのです。

配偶者居住権の存続期間が配偶者の終身の間とされている場合には、存続期間は「配偶者の平均余命年数」となります。その他の場合には、存続期間は、「遺産分割協議などによって定められた配偶者居住権の存続期間の年数(ただし配偶者の平均余命年数を上限とする)」とされています。

配偶者の終身の間、配偶者居住権が存続することとされている場合、配偶者が若ければ若いほど、権利の存続期間(配偶者の平均余命年数)は長くなります。そのため、配偶者居住権の評価額も相対的に高くなります。

「法定利率」は、民法の改正によって、2020年4月1日時点では年3%となります(金利の変動によって法定利率はさらに変動する可能性があります)。

なお、「残存耐用年数」や、「残存耐用年数-存続年数を控除した年数」がゼロ以下となる場合には、上記の計算式の「(残存耐用年数-存続年数)/残存耐用年数」は、ゼロとなります。

配偶者居住権が設定された建物(居住建物)の所有権の評価額

亡くなった方が生前に所有し、配偶者が住んでいた建物に配偶者居住権が設定された場合には、その建物(居住建物)に対する権利は、「配偶者居住権」と、「配偶者居住権の負担のついた所有権」の2つに分かれることになります。

「配偶者居住権」は配偶者がもつことになりますが、「配偶者居住権の負担のついた所有権」は、たとえば亡くなった方の子どもがもつことになります。このような場合の、子どもがもつ「配偶者居住権の負担のついた所有権」の評価額は、以下の計算式で計算されます。

  • 建物の相続税評価額-配偶者居住権の価額

「配偶者居住権の価額」は、上で解説した計算式で計算されます。

配偶者居住権は、配偶者が亡くなった場合や、一定の期間に限って存続するとされている場合にその定められた期間が経過するときは、その権利は消滅します。

配偶者居住権が消滅すると、配偶者居住権の負担のついていた所有権は、負担のない完全なものとなりますので、所有者は、建物を自由に処分することができるようになります。

配偶者居住権に基づく居住建物の敷地の利用に関する権利の評価額

居住建物が他人の所有する敷地の上に建っている場合、その居住建物を利用するためには、敷地の利用権が設定されていることが必要です。

配偶者居住権に基づいて建物が利用されている場合の、その敷地の利用権の評価額は、以下の計算式で評価されます。

  • 土地等の相続税評価額-土地等の相続税評価額×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

「存続年数」は、上で解説した通り、配偶者居住権の存続期間が配偶者の終身の間とされているか、それとも一定の期間とされているかによって異なります。

終身である場合には、存続期間は「配偶者の平均余命年数」となります。その他の場合には、存続期間は、「遺産分割協議などによって定められた配偶者居住権の存続期間の年数(ただし配偶者の平均余命年数を上限とする)」となります。

居住建物の敷地の所有権等の評価額

居住建物が他人の所有する敷地の上に建っている場合、その他人が所有する敷地の価値は、以下のように計算されます。

  • 土地等の相続税評価額-敷地の利用に関する権利の価額

「敷地の利用に関する権利の価額」は、上で解説した計算式で計算されます。

税制改正大綱で示されたその他の取り扱い

「平成31年度税制改正大綱」では、配偶者居住権等の評価額以外にも、以下のような点が示されています。

物納劣後財産

配偶者居住権が設定された建物とその敷地は、物納劣後財産とされます。

つまり物納(現金以外の財産で税金を納める方法)を選択するときに、他の不動産がある場合には、その他の不動産を優先させなければなりません。

配偶者居住権の設定登記についての登録免許税

配偶者居住権は、所有権や抵当権などと同様に、登記をすることで、第三者に対して権利の存在を対抗することができるものとされています。

配偶者居住権の設定登記については、居住建物の価額(固定資産税評価額)に対し1000分の2の税率により、登録免許税を課税することとされています。

配偶者短期居住権は課税対象とはならない

2018年の相続法改正では、配偶者居住権以外に、「配偶者短期居住権」という権利も創設されました。

配偶者居住権は、配偶者が長期の居住権を確保するための制度です。これに対して、配偶者短期居住権は、従前配偶者が住んでいた建物について、配偶者が居住権を確保できない場合でも、少なくとも6ヶ月間は無償で引き続き住むことができるという、短期的な生活保護のための制度です。

配偶者居住権と異なり、配偶者短期居住権については、相続税の課税対象とはなりません。

参 考
相続税を少しでも安くする節税対策は、こちらをご覧ください。

相続税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内に、税務署に対して申告し、納税しなければなりません。節税対策を全く行っていないと、相続税があまりにも高額となり、期間内に払いきれない危 ...

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配偶者居住権の制度は2020年4月1日開始

配偶者居住権(および配偶者短期居住権)の制度は、2020年4月1日から始まります。今回解説した税制も、同じ時期から適用されるものと考えられます。

配偶者居住権は、原則として、2020年4月1日以降に亡くなった方の相続について、使うことができます。

配偶者居住権を遺言で与えることができるのも、同日からとされています。つまり、2020年3月31日以前に遺言書を作っておいて、配偶者居住権を夫や妻に与えると定めておくことはできません。

もし、配偶者居住権を活用した相続対策をする場合には、遺言書を2020年4月1日以降に作り直す必要があります。

参 考
2018年改正相続法の施行日は、こちらをご覧ください。

平成30年(2018年)7月6日に、相続に関する法律が改正されました。 正式名称は、「民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律」と、「法務局における遺言書の保管等に関する法律」という法律です。 この ...

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参 考
2018年改正相続法の経過措置は、こちらをご覧ください。

平成30年(2018年)7月6日に、相続に関する法律が改正されました。いわゆる「相続法改正」と呼ばれているもので、民法の一部(家族法部分)が改正されます。 成立した法律の正式名称は、「民法及び家事事件 ...

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生前対策は、「相続財産を守る会」にご相談を!

配偶者居住権を利用することで、配偶者居住権を配偶者に与えつつ、建物の所有権は子どもに与えるといったことが可能となります。これにより、配偶者に所有権をわたす場合と比べて、より多くの生活資金を配偶者にのこすことが可能となります。

配偶者居住権を活用することで、これまでよりも生前対策の幅が広がります。配偶者居住権は新しい制度ですので、これを活用した相続対策を行う場合には、相続を専門とする税理士や弁護士に相談のうえでご検討ください。

配偶者居住権制度の施行日に向けて、事前に対策を練っておきたいという方は、相続財産を守る会の専門家にお気軽にご相談ください。

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