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不動産相続

相続不動産(家・土地)、とにかく、できるだけ早く売る方法7つ

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相続の場面では、不動産(家、土地)を、とにかく、できるだけ早く売りたい、という場面があります。相続は「家族の死亡」という偶然の事情によって開始されるもので、いつお亡くなりになって相続が開始されるかは、「神のみぞ知る」です。

相続税の節税対策の中には、「暦年贈与」のように生前に行っておかなければ意味のないものもあります。ご家族の余命が迫っており、いつお亡くなりになってもおかしくない状況だと、とにかく、できるだけ早く不動産を売りたい、ということになります。

「相続税を支払うことができず、相続税の納税期限(相続開始を知ったときから10カ月)が到来してしまう・・・」という場合にも同様に、相続した不動産(家、土地)をできるだけ早く売らなければなりません。

そこで今回は、相続不動産の売却に数多く携わった経験を持つ不動産会社の立場で、とにかく、できるだけ早く不動産(家、土地)を売る方法を、7つのポイントにまとめてわかりやすく解説します。

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不動産相続

2018/12/13

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不動産相続

2018/12/13

不動産売買の「仲介(媒介)」と「代理」の違いは?弁護士が解説!

相続した不動産を売却しようとするときには、「仲介業者」と呼ばれる不動産会社が必要となります。このとき、不動産会社と締結する契約書を、よく読んで理解し、損のない不動産取引を目指してください。 相続した土地や建物を売るとき、相続人本人が全ての手続を行うのでない限り、売却に関する行為を、相続人に代わって行ってくれる人が必要です。このとき、不動産会社が提示してくる契約書には、「仲介(媒介)」と「代理」があります。 「仲介(媒介)」と「代理」は、あなたのために不動産会社が、相続した不動産を売るために必要となることを ...

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不動産相続

2019/4/9

相続で起こる空き家問題は、どう解決したらよい?【弁護士解説】

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不動産相続

2018/12/17

相続不動産の売却で、値引き交渉に応じる?値下げのタイミングは?

相続不動産を売却するとき、できるだけ高く売りたいと思うのが、売主として当然のお気持ちではないでしょうか。しかし一方で、買主側としても「できるだけ安く買いたい」と考えることでしょう。 相続不動産の売買交渉で、よく買主側から値引き交渉がされます。値引き交渉に応じたくないのはやまやまですが、相続税の納税資金を早く確保したい場合など、「早く売りたい」という場合には値引き交渉に応じて値下げしたほうがよいケースもあります。 そこで今回は、相続不動産の売却で、買主側からの値引き交渉に応じるかどうかの判断と、適切な値下げ ...

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不動産相続

2018/12/13

相続した不動産を売却するときかかる費用・税金を、税理士が解説!

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【早く売るポイント①】売り出し価格を相場より安くする

相続の場面で、相続税を納期限までに支払わなければならない。」、「被相続人がお亡くなりになる前に生前対策をしたい。」といった事情はいずれも、不動産(家、土地)を売りたい側の一方的な都合に過ぎません。

売主はできるだけ高く売りたい、買主はできるだけ安く買いたい中で、相手あっての不動産売買の取引で、交渉をするめには、とにかく、できるだけ早く売りたいのであれば、価格を下げる方法が考えらます。

不動産を売るときに最初につける価格を「売り出し価格」といいます。売り出し価格をいくらにしなければいけないという決まりは法律などにはありませんが、不動産(土地・家)には、周辺地域や不動産の種類などに応じた相場観があるため、割高だと売れるのが遅くなります。

売り出し価格を適正価格よりも少し安価に設定することによって、相続不動産をとにかく、できる限り早く売るという目的が実現できます。特に、投資目的で不動産を購入する人は、「利回り」をシビアに考えているため、相場より安価だとすぐに売れるかもしれません。

参 考
不動産売却の仲介手数料をできるだけ安くする方法は、こちらをご覧ください。

不動産を売却するとき、不動産会社に仲介手数料を支払うことがよくあります。これは相続した不動産を売却する場合も同様です。 相続した不動産のように、不動産(土地・建物)の価格が高額になればなるほど、不動産 ...

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【早く売るポイント②】値下げする

一旦売り出し価格を決めて、買主を募集し始めたとしても、その後に、不動産の売却希望価格を下げることができます。売主が自主的に価格を下げることもあれば、買主候補者から値引き交渉を受けて値下げすることもあります。

REINS(レインズ)によって物件情報が管理され、不動産会社であればインターネット上に登録された募集物件の情報を見ることができるため、値下げをすると注目され、買い手がすぐにつくこともあります。

また、売り出し価格から大幅に値下げをすれば、「とにかく、できるだけ早く売却したいのだ」という意図が他の買い手候補にもつながりますから、更なる値引き交渉など、買い需要の関心を集めることができます。

周辺地域の不動産価格の相場がわからない場合や、値引き交渉への応じ方、値下げ幅の相場がわからないときは、信頼できる不動産会社にご相談ください。

参 考
値引き交渉に応じる値下げタイミングは、こちらをご覧ください。

相続不動産を売却するとき、できるだけ高く売りたいと思うのが、売主として当然のお気持ちではないでしょうか。しかし一方で、買主側としても「できるだけ安く買いたい」と考えることでしょう。 相続不動産の売買交 ...

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【早く売るポイント③】諸費用、税負担を考慮する

ここまでの解説は、「とにかく、できるだけ早く相続不動産を売却したい」という希望を実現する代わりに、この希望とは反比例する「高値売却」をあきらめて売買代金を引き下げる、という方法でした。

値下げ、安売りには消極的な方もいるでしょうが、「とにかく、できるだけ早く相続不動産を売却したい」と考えるときは、不動産の売買代金だけでなく、「早く売れなかった場合にかかる諸費用、税負担」なども合わせて考慮する必要があります。

相続したまま特に利用しない不動産(家、土地)でも、所有するだけで毎年固定資産税、都市計画税、マンションなどの場合は管理費・修繕積立金が発生します。これらの金額だけで、毎年何十万(物件により異なります)も払うこととなるので、早く売れずに不動産を所有し続けたときの税負担は馬鹿になりません。

更に、不動産を(たとえ売買代金を下げてでも)早く売れれば、その分の現金資産を得ることができ、より利回りのよい資産運用に回して収入を得たり、相続不動産よりもあなたにとって活用できる資産を購入したりすることもできます。

注意ポイント

安価に売却したとしても、結果的に損しない場合があることを解説しました。これに対して、不動産の価値は、そのまま放置すると低下していく場合があります。相続後、そのまま放置するくらいであれば、多少安くても、売却して現金化するほうが結果的に得なケースも少なくありません。

とにかく、できるだけ早く相続不動産を売りたい事情があるのであれば、「安売りは損だ」という売買代金しか見ない安易な発想ではなく、全体のバランスを考慮してください。

参 考
不動産売却の費用についての税理士解説は、こちらをご覧ください。

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相続税

2018/12/18

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相続税は、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に申告・納税しなければなりません。しかし、相続税の生前対策をせずに放置した場合など、相続税の金額が高額すぎて、期限内に支払うのがどうしても困難な場合があります。 相続税の期限を守れないと延滞税、無申告加算税などのペナルティがあり、支払わなければならない税金の負担がますます増加します。 相続税の納期限に間に合わなそうなとき、納税期間を延長できるのでしょうか。また、相続税の申告・納付の期限までにどうしても支払えないとき、納税期間の延長以外に対処法がないのでしょ ...

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相続税

2019/1/10

財産を、経営する会社に贈与すると税金がかかる?【税理士解説】

財産をたくさん貯めたままお亡くなりになって、相続税として税金をとられてしまうくらいだったら、できるだけ早くから、事前の生前対策をしておきたいものです。 今回は、会社の経営者であり、個人としても豊富な財産を持っている方に向けて、個人資産を会社に贈与したときにかかる税金(贈与税・法人税・所得税など)について、税理士がわかりやすく解説します。 「相続税」の人気解説はこちら! 目次1 財産を、経営する会社に贈与しても、贈与税はかからない!2 【法人側】法人税がかかる3 【個人側】所得税がかかる4 贈与税も課税され ...

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相続税

2019/1/21

【2019年3月末締切】教育資金を1500万円まで非課税で贈与する方法

相続税で財産をとられてしまうくらいなら、子や孫の学費などのために、教育資金として贈与しておきたい、というご相談が多く寄せられます。しかし、贈与によって財産を移転するときに、注意しなければならないのが、「贈与税」の問題です。 「贈与税」の問題を考慮せずに、やみくもに贈与を行ってしまうと、相続によって財産を移転して相続税を払うよりも税金面で損をしてしまうこともあります。教育資金贈与には、1500万円まで贈与税が非課税となる制度があります。 今回は、2019年3月末までと申込期限の迫った、「教育資金の一括贈与」 ...

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相続税

2018/11/19

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面積が1000平方メートル(三大都市圏では500平方メートル)を越える広い土地のことを、従来「広大地」と呼び、土地の評価額を大きく下げることができました。 土地は、相続財産の中でも、特に価値が高くなりやすい財産です。相続財産の金額が大きくなってしまうと、相続税が多額になるため、土地の評価方法が、相続税の節税対策において非常に重要となります。 今回は、法改正によって変わった「広大地」の評価方法と、「地積規模の大きな宅地」について、具体的にどのように変わったかを、相続税に強い税理士が解説します。 「相続税」の ...

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相続税

2019/4/20

社長が会社に貸付けたお金は相続税の対象?対策は?【税理士解説】

会社経営をしていると、会社の業績が悪化したときに、社長が会社にお金を貸し付けるということがしばしばあります。業績悪化のたびごとに社長の個人資産を投じて、気づけば何百万、何千万、ということも少なくありません。 しかし、そのまま事業がうまくいって業績が持ち直し、借金を返済できればよいですが、会社の業績が回復しないうちに社長がお亡くなりになってしまったとき、相続における税金の問題が発生します。 そこで今回は、社長が会社に貸し付けたお金が、相続開始時に残っていたとき、相続税をどのように計算したらよいかについて、相 ...

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【早く売るポイント④】買取保証を利用する

相続した不動産(家、土地)を売るとき、不動産会社に仲介を依頼することがほとんどです。この仲介を行う仲介業者の中には、不動産を自社で買い取ってくれる業者もいます。

特に、とにかく、できるだけ早く不動産を売りたい事情があって、売買代金についてある程度譲歩できるのであれば、不動産会社が自社で買い取ってくれる可能性も高まります。

売りに出す前の段階で、不動産業者に即買取してもらうとしたらいくらで買い取ることが可能か、一般的な相場で売却した場合にはどれくらいで売れる可能性があるかを確認してください。

不動産会社は、買い取った不動産をそのまま転売するケースもありますが、買取をした後に内外装の改修・リノベーションを実施して、バリューアップしてから売却するケースも多くあります。

もっとくわしく!

特に築年数が古くなっている不動産やメンテナンスが行き届いていない不動産については、不動産業者に買い取ってもらった方が良い場合が多いです。

不動産会社に買い取ってもらうもう一つのメリットとしては、売却した後に売主の責任を問われる瑕疵担保責任を負わずに済むことです。

不動産会社の利益は、買取後に転売したときの差額ですので、売買代金は、一般的な相場よりも2~3割安くなる場合もあります。ただし、改修・リノベーションによりバリューアップして高く売れる可能性の高い不動産は一般的な相場に近い金額で買取してもらえることもあります。

相続不動産の早期売却を目指す場合には、買取の場合いくらで買い取ってくれるのかということを確認しておくことは非常に重要です。

買取の場合には、買主が不動産会社となりますので、仲介手数料を割引、無料にしてくれる可能性もあります。

参 考
仲介手数料をできるだけ安く抑える方法は、こちらをご覧ください。

不動産を売却するとき、不動産会社に仲介手数料を支払うことがよくあります。これは相続した不動産を売却する場合も同様です。 相続した不動産のように、不動産(土地・建物)の価格が高額になればなるほど、不動産 ...

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【早く売るポイント⑤】信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社はとても多く存在しており、特に都心部(東京、名古屋、大阪)であれば、道を歩けば不動産会社の看板を見ます。相続した不動産をとにかく、できるだけ早く売りたいのであれば、相続に強い、信頼できる不動産会社を選択してください。

不動産(家、土地)が早く売れるかどうかは、仲介業者となる不動産会社の営業力ややる気によっても大きく左右されるからです。特に、担当となった営業マンが、あなたのために努力してくれるかどうか、初回の相談時からしっかり見極めてください。

「不動産をとにかく、できるだけ早く売りたい」という希望を叶えてくれる、信頼できる不動産会社、営業マンかどうかは、特に次の点に着目してください。

  • やる気があり、素早く行動に移してくれるかどうか。
  • 査定依頼後、すぐに査定にとりかかってくれるかどうか。
  • 状況をこまめに報告してくれるかどうか。
  • 顧客に都合のよいことだけでなく、デメリットも隠さず説明してくれるかどうか。

注意ポイント

相続した不動産が、とにかく、できるだけ早く売却することができるかどうかは、不動産会社との契約形態の種類にはよらず、ケースバイケースだと解説しました。

しかし、「囲い込み」、「物件隠し」にだけは気を付けてください。「囲い込み」、「物件隠し」をされてしまうと、不動産の売れるのが遅くなってしまいます。

仲介を依頼した不動産が、他社からの問い合わせに対して物件情報を隠すこれらの行為は不誠実極まりないですが、自社で仲介して利益を得たいという不動産会社の中には、このような不適切な行為を行う会社もあります。

参 考
高値売却するための仲介業者の選び方は、こちらをご覧ください。

不動産を売却するとき、通常は不動産会社に「仲介業者」としてサポートを依頼しますが、このとき、「どのような不動産会社に仲介を依頼するか」が、相続不動産を有利に、かつ、高額で売却できるかどうかに大きく影響 ...

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【早く売るポイント⑥】仲介契約の内容に注意する

不動産会社と締結する仲介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、この順に拘束力が強くなります。ただ、どの種類の媒介契約が、とにかく、できるだけ早く売りたいという希望に向いているかは、ケースバイケースです。

専任媒介契約のほうが一般媒介契約よりも拘束が強いため、他で買主が決まりそうなときには一般媒介契約のほうが早く売れますが、専任媒介契約の担当営業マンがとてもやる気に満ち溢れており、すぐに成約したというケースもあるからです。

参 考
「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の違いは、こちらをご覧ください。

相続した不動産を売却するときに依頼する仲介会社には、3種類の仲介方法があります。それが、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つです。 インターネット上で、不動産売却の体験談を検索すると、「一般媒介のほ ...

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【早く売るポイント⑦】ローン利用の買主を避ける

相続した不動産をとにかく、できるだけ早く売却して現金化したいと希望するときには、ローン(融資)を利用して不動産を購入する買主と契約するときには注意が必要です。

具体的には、ローン(融資)を利用して不動産を購入すると、不動産売買契約を締結した後で、銀行など金融機関の融資の審査を経て、承認がおりればローン(融資)が下りるという流れになります。

つまり、買主が見つかり、不動産売買契約を締結できたからといって、すぐに決済ができるわけではなく、すぐに現金が入ってくるわけではないのです。万が一、金融機関のローンが通らなかった場合、不動産売買契約に記載された「ローン特約条項」にしたがって解約されてしまうことが一般的です。

ローン(融資)の審査には通常1か月程度はかかるため、この間、他の買主を探すことができず、万が一ローン(融資)が通らないと、とにかく、できるだけ早く売却したいという希望が実現できないおそれがあります。

他の買主候補や、買取してくれる不動産会社が見つからない場合にはしかたないケースもありますが、ローン(融資)で購入する買主と成約するときは、特に「早く売りたい」という希望があるときは、その人に融資が通る信用があるかどうか、事前によく確認してください。

ポイント

これに対して、不動産会社に買い取りしてもらうケースでは、ローン特約を付さないで契約する不動産会社も多くあります。ローン特約がないので、契約後に買主が融資を受けられることを理由に契約解除されるリスクはなくなります。

ローン特約を必要としない買主であれば、売買金額に多少の差があっても(ローン特約を必要とする買主よりも安い場合でも)、早期売却するという目的から考えると確実であると言えます。

不動産相続は、「相続財産を守る会」にお任せください!

いかがでしたでしょうか?

不動産相続の場面では、それぞれのご家庭の状況や資産状況に合わせて、さまざまな売却方針があります。「高値売却」だけが目指すべきゴールでないケースも少なくありません。

相続した不動産を、とにかく、できるだけ早く売却して現金化したいと考えるとき、「安く売る」というのがセオリーではありますが、方法はそれだけに限りません。少しでも有利な不動産売却を実現するため、早く売る方法を、より多く知っておいてください。

「相続財産を守る会」では、信頼できる不動産会社が、ご依頼者の状況を親身になって聞き取ることで、ご依頼者の状況に合わせた売却方針をとり、有利な不動産相続を実現させます。

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株式会社JAMP 代表 川島勇之介

株式会社JAMP 代表 川島勇之介

株式会社JAMPは、不動産の買取・再販、不動産の仲介を得意とし、賃貸管理業、リフォーム業も行っているため、相続の場面での不動産に関するあらゆるお手伝いが可能です。 海外不動産にも強いので、相続財産(遺産)が海外にあっても対応できるのが強みです。相続前後の資産運用もお任せください。

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