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不動産相続

相続不動産(家・土地)、とにかく、できるだけ早く売る方法7つ

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相続の場面では、不動産(家、土地)を、とにかく、できるだけ早く売りたい、という場面があります。相続は「家族の死亡」という偶然の事情によって開始されるもので、いつお亡くなりになって相続が開始されるかは、「神のみぞ知る」です。

相続税の節税対策の中には、「暦年贈与」のように生前に行っておかなければ意味のないものもあります。ご家族の余命が迫っており、いつお亡くなりになってもおかしくない状況だと、とにかく、できるだけ早く不動産を売りたい、ということになります。

「相続税を支払うことができず、相続税の納税期限(相続開始を知ったときから10カ月)が到来してしまう・・・」という場合にも同様に、相続した不動産(家、土地)をできるだけ早く売らなければなりません。

そこで今回は、相続不動産の売却に数多く携わった経験を持つ不動産会社の立場で、とにかく、できるだけ早く不動産(家、土地)を売る方法を、7つのポイントにまとめてわかりやすく解説します。

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不動産相続

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不動産相続

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夫婦で自宅を共有しているとき、相続のときの注意点は?

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不動産相続

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不動産相続

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不動産登記の第三者対抗要件とは?相続で問題になるケース2つ

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不動産相続

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不動産売買の「仲介(媒介)」と「代理」の違いは?弁護士が解説!

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【早く売るポイント①】売り出し価格を相場より安くする

相続の場面で、相続税を納期限までに支払わなければならない。」、「被相続人がお亡くなりになる前に生前対策をしたい。」といった事情はいずれも、不動産(家、土地)を売りたい側の一方的な都合に過ぎません。

売主はできるだけ高く売りたい、買主はできるだけ安く買いたい中で、相手あっての不動産売買の取引で、交渉をするめには、とにかく、できるだけ早く売りたいのであれば、価格を下げる方法が考えらます。

不動産を売るときに最初につける価格を「売り出し価格」といいます。売り出し価格をいくらにしなければいけないという決まりは法律などにはありませんが、不動産(土地・家)には、周辺地域や不動産の種類などに応じた相場観があるため、割高だと売れるのが遅くなります。

売り出し価格を適正価格よりも少し安価に設定することによって、相続不動産をとにかく、できる限り早く売るという目的が実現できます。特に、投資目的で不動産を購入する人は、「利回り」をシビアに考えているため、相場より安価だとすぐに売れるかもしれません。

参 考
不動産売却の仲介手数料をできるだけ安くする方法は、こちらをご覧ください。

不動産を売却するとき、不動産会社に仲介手数料を支払うことがよくあります。これは相続した不動産を売却する場合も同様です。 相続した不動産のように、不動産(土地・建物)の価格が高額になればなるほど、不動産 ...

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【早く売るポイント②】値下げする

一旦売り出し価格を決めて、買主を募集し始めたとしても、その後に、不動産の売却希望価格を下げることができます。売主が自主的に価格を下げることもあれば、買主候補者から値引き交渉を受けて値下げすることもあります。

REINS(レインズ)によって物件情報が管理され、不動産会社であればインターネット上に登録された募集物件の情報を見ることができるため、値下げをすると注目され、買い手がすぐにつくこともあります。

また、売り出し価格から大幅に値下げをすれば、「とにかく、できるだけ早く売却したいのだ」という意図が他の買い手候補にもつながりますから、更なる値引き交渉など、買い需要の関心を集めることができます。

周辺地域の不動産価格の相場がわからない場合や、値引き交渉への応じ方、値下げ幅の相場がわからないときは、信頼できる不動産会社にご相談ください。

参 考
値引き交渉に応じる値下げタイミングは、こちらをご覧ください。

相続不動産を売却するとき、できるだけ高く売りたいと思うのが、売主として当然のお気持ちではないでしょうか。しかし一方で、買主側としても「できるだけ安く買いたい」と考えることでしょう。 相続不動産の売買交 ...

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【早く売るポイント③】諸費用、税負担を考慮する

ここまでの解説は、「とにかく、できるだけ早く相続不動産を売却したい」という希望を実現する代わりに、この希望とは反比例する「高値売却」をあきらめて売買代金を引き下げる、という方法でした。

値下げ、安売りには消極的な方もいるでしょうが、「とにかく、できるだけ早く相続不動産を売却したい」と考えるときは、不動産の売買代金だけでなく、「早く売れなかった場合にかかる諸費用、税負担」なども合わせて考慮する必要があります。

相続したまま特に利用しない不動産(家、土地)でも、所有するだけで毎年固定資産税、都市計画税、マンションなどの場合は管理費・修繕積立金が発生します。これらの金額だけで、毎年何十万(物件により異なります)も払うこととなるので、早く売れずに不動産を所有し続けたときの税負担は馬鹿になりません。

更に、不動産を(たとえ売買代金を下げてでも)早く売れれば、その分の現金資産を得ることができ、より利回りのよい資産運用に回して収入を得たり、相続不動産よりもあなたにとって活用できる資産を購入したりすることもできます。

注意ポイント

安価に売却したとしても、結果的に損しない場合があることを解説しました。これに対して、不動産の価値は、そのまま放置すると低下していく場合があります。相続後、そのまま放置するくらいであれば、多少安くても、売却して現金化するほうが結果的に得なケースも少なくありません。

とにかく、できるだけ早く相続不動産を売りたい事情があるのであれば、「安売りは損だ」という売買代金しか見ない安易な発想ではなく、全体のバランスを考慮してください。

参 考
不動産売却の費用についての税理士解説は、こちらをご覧ください。

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相続税がかかるかどうかは、相続財産の金額によって異なります。具体的には、相続税法が「基礎控除」の金額を定めており、相続財産の金額がこの基礎控除額の範囲内であれば、相続税はかかりません 一方、相続税法は、たびたび改正されているため、被相続人のお亡くなりになった日(死亡日)を基準として、どの段階の改正法が適用されるかを知らなければ、相続税の税額を正しく計算することはできません。 合わせて、相続税を安くしたり、相続税をかからなくしたりするための節税対策、減税、免税措置などを全て理解しておくことで、相続税を減らす ...

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相続税

2018/12/23

暦年贈与信託とは?メリット・デメリットや利用方法、注意点など

「暦年贈与」とは、毎年繰り返して贈与を行うことをいいます。相続の場面では、相続税の節税対策として、お亡くなりになる前(生前)に、ご家族、親族に対して毎年贈与を行うことをいいます。 暦年贈与のうち一定額(受贈者1名につき1年110万円)の範囲内は贈与税が非課税となるため、お亡くなりになって相続で財産移転して相続税を支払うよりも、負担する税金の合計額が少なくなります。 暦年贈与には、「非課税の贈与のつもりだったのに、税務署に否認されて、贈与税を課税されてしまう。」という落とし穴がありますが、このような事態をで ...

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相続税

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相続した不動産を交換するとき、所得税を節税できる?【相続Q&A】

今回の相続相談は、相続によって不動産(土地・建物)を取得した相続人が、他の相続人とその不動産を「交換」するときに、かかる税金を安くするための節税方法についての相談です。 不動産を「交換」することは、不動産の「譲渡」と不動産の「取得」の組み合わせと考えられますので、譲渡所得税・住民税など、不動産の所有権を移転するときにかかる税金を払わなければならないように思えます。 しかし、「交換の特例」という税制を活用することができれば、これらの税金をかからなくすることもできます。どのような場合に、不動産の「交換」につい ...

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相続税

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死亡直前に財産を贈与(生前贈与)しても、相続税が節税できますか?

近いうちに相続を控えている方にとって、「相続税の節税」は、非常に大きな関心事なのでしょう。ご家族の余命が迫っている相続人の方にとっても同様です。 相続財産に不動産が含まれているケースなど、相続財産が多額となるとき、生前に少しでも相続財産を減らしておくことで、「相続税の節税」につなげたいというご相談が多くあります。 よくある相続相談 余命が迫っているので、相続税を節税するために、所有している不動産を子に贈与したい。 高齢となってきた家族の相続財産を、あらかじめ孫に贈与しておきたい。 可能な限り相続財産を減ら ...

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【早く売るポイント④】買取保証を利用する

相続した不動産(家、土地)を売るとき、不動産会社に仲介を依頼することがほとんどです。この仲介を行う仲介業者の中には、不動産を自社で買い取ってくれる業者もいます。

特に、とにかく、できるだけ早く不動産を売りたい事情があって、売買代金についてある程度譲歩できるのであれば、不動産会社が自社で買い取ってくれる可能性も高まります。

売りに出す前の段階で、不動産業者に即買取してもらうとしたらいくらで買い取ることが可能か、一般的な相場で売却した場合にはどれくらいで売れる可能性があるかを確認してください。

不動産会社は、買い取った不動産をそのまま転売するケースもありますが、買取をした後に内外装の改修・リノベーションを実施して、バリューアップしてから売却するケースも多くあります。

もっとくわしく!

特に築年数が古くなっている不動産やメンテナンスが行き届いていない不動産については、不動産業者に買い取ってもらった方が良い場合が多いです。

不動産会社に買い取ってもらうもう一つのメリットとしては、売却した後に売主の責任を問われる瑕疵担保責任を負わずに済むことです。

不動産会社の利益は、買取後に転売したときの差額ですので、売買代金は、一般的な相場よりも2~3割安くなる場合もあります。ただし、改修・リノベーションによりバリューアップして高く売れる可能性の高い不動産は一般的な相場に近い金額で買取してもらえることもあります。

相続不動産の早期売却を目指す場合には、買取の場合いくらで買い取ってくれるのかということを確認しておくことは非常に重要です。

買取の場合には、買主が不動産会社となりますので、仲介手数料を割引、無料にしてくれる可能性もあります。

参 考
仲介手数料をできるだけ安く抑える方法は、こちらをご覧ください。

不動産を売却するとき、不動産会社に仲介手数料を支払うことがよくあります。これは相続した不動産を売却する場合も同様です。 相続した不動産のように、不動産(土地・建物)の価格が高額になればなるほど、不動産 ...

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【早く売るポイント⑤】信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社はとても多く存在しており、特に都心部(東京、名古屋、大阪)であれば、道を歩けば不動産会社の看板を見ます。相続した不動産をとにかく、できるだけ早く売りたいのであれば、相続に強い、信頼できる不動産会社を選択してください。

不動産(家、土地)が早く売れるかどうかは、仲介業者となる不動産会社の営業力ややる気によっても大きく左右されるからです。特に、担当となった営業マンが、あなたのために努力してくれるかどうか、初回の相談時からしっかり見極めてください。

「不動産をとにかく、できるだけ早く売りたい」という希望を叶えてくれる、信頼できる不動産会社、営業マンかどうかは、特に次の点に着目してください。

  • やる気があり、素早く行動に移してくれるかどうか。
  • 査定依頼後、すぐに査定にとりかかってくれるかどうか。
  • 状況をこまめに報告してくれるかどうか。
  • 顧客に都合のよいことだけでなく、デメリットも隠さず説明してくれるかどうか。

注意ポイント

相続した不動産が、とにかく、できるだけ早く売却することができるかどうかは、不動産会社との契約形態の種類にはよらず、ケースバイケースだと解説しました。

しかし、「囲い込み」、「物件隠し」にだけは気を付けてください。「囲い込み」、「物件隠し」をされてしまうと、不動産の売れるのが遅くなってしまいます。

仲介を依頼した不動産が、他社からの問い合わせに対して物件情報を隠すこれらの行為は不誠実極まりないですが、自社で仲介して利益を得たいという不動産会社の中には、このような不適切な行為を行う会社もあります。

参 考
高値売却するための仲介業者の選び方は、こちらをご覧ください。

不動産を売却するとき、通常は不動産会社に「仲介業者」としてサポートを依頼しますが、このとき、「どのような不動産会社に仲介を依頼するか」が、相続不動産を有利に、かつ、高額で売却できるかどうかに大きく影響 ...

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【早く売るポイント⑥】仲介契約の内容に注意する

不動産会社と締結する仲介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、この順に拘束力が強くなります。ただ、どの種類の媒介契約が、とにかく、できるだけ早く売りたいという希望に向いているかは、ケースバイケースです。

専任媒介契約のほうが一般媒介契約よりも拘束が強いため、他で買主が決まりそうなときには一般媒介契約のほうが早く売れますが、専任媒介契約の担当営業マンがとてもやる気に満ち溢れており、すぐに成約したというケースもあるからです。

参 考
「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の違いは、こちらをご覧ください。

相続した不動産を売却するときに依頼する仲介会社には、3種類の仲介方法があります。それが、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つです。 インターネット上で、不動産売却の体験談を検索すると、「一般媒介のほ ...

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【早く売るポイント⑦】ローン利用の買主を避ける

相続した不動産をとにかく、できるだけ早く売却して現金化したいと希望するときには、ローン(融資)を利用して不動産を購入する買主と契約するときには注意が必要です。

具体的には、ローン(融資)を利用して不動産を購入すると、不動産売買契約を締結した後で、銀行など金融機関の融資の審査を経て、承認がおりればローン(融資)が下りるという流れになります。

つまり、買主が見つかり、不動産売買契約を締結できたからといって、すぐに決済ができるわけではなく、すぐに現金が入ってくるわけではないのです。万が一、金融機関のローンが通らなかった場合、不動産売買契約に記載された「ローン特約条項」にしたがって解約されてしまうことが一般的です。

ローン(融資)の審査には通常1か月程度はかかるため、この間、他の買主を探すことができず、万が一ローン(融資)が通らないと、とにかく、できるだけ早く売却したいという希望が実現できないおそれがあります。

他の買主候補や、買取してくれる不動産会社が見つからない場合にはしかたないケースもありますが、ローン(融資)で購入する買主と成約するときは、特に「早く売りたい」という希望があるときは、その人に融資が通る信用があるかどうか、事前によく確認してください。

ポイント

これに対して、不動産会社に買い取りしてもらうケースでは、ローン特約を付さないで契約する不動産会社も多くあります。ローン特約がないので、契約後に買主が融資を受けられることを理由に契約解除されるリスクはなくなります。

ローン特約を必要としない買主であれば、売買金額に多少の差があっても(ローン特約を必要とする買主よりも安い場合でも)、早期売却するという目的から考えると確実であると言えます。

不動産相続は、「相続財産を守る会」にお任せください!

いかがでしたでしょうか?

不動産相続の場面では、それぞれのご家庭の状況や資産状況に合わせて、さまざまな売却方針があります。「高値売却」だけが目指すべきゴールでないケースも少なくありません。

相続した不動産を、とにかく、できるだけ早く売却して現金化したいと考えるとき、「安く売る」というのがセオリーではありますが、方法はそれだけに限りません。少しでも有利な不動産売却を実現するため、早く売る方法を、より多く知っておいてください。

「相続財産を守る会」では、信頼できる不動産会社が、ご依頼者の状況を親身になって聞き取ることで、ご依頼者の状況に合わせた売却方針をとり、有利な不動産相続を実現させます。

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株式会社JAMP 代表 川島勇之介

株式会社JAMP 代表 川島勇之介

株式会社JAMPは、不動産の買取・再販、不動産の仲介を得意とし、賃貸管理業、リフォーム業も行っているため、相続の場面での不動産に関するあらゆるお手伝いが可能です。 海外不動産にも強いので、相続財産(遺産)が海外にあっても対応できるのが強みです。相続前後の資産運用もお任せください。

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