不動産を売却するとき、不動産会社に仲介手数料を支払うことがよくあります。これは相続した不動産を売却する場合も同様です。
相続した不動産のように、不動産（土地・建物）の価格が高額になればなるほど、不動産会社に支払う仲介手数料の金額も高額になり、ときには仲介手数料だけで数百万円の金額となることも少なくありません。
逆にいうと、仲介手数料を安く済ませられれば、不動産の売却をお得に済ませることができます。仲介手数料を割り引いてもらったり、無料にしてもらうことができれば、不動産売却が有利になります。最近では、仲介手数料の割引・無料の業者が増えています。
そこで今回は、相続のタイミングでよく発生する不動産の売却処分にあたり発生する仲介手数料の基礎知識と、できるだけ安く済ませる方法について、相続不動産の売却に詳しい不動産会社が解説していきます。
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【原則】仲介手数料の計算方法
不動産（土地・建物）を売却するときに発生する、不動産仲介業者に支払う仲介手数料には、次のとおり、法律による上限額があります。この仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法という法律で定められています。
| 取引額 | 報酬額 |
|---|---|
| 不動産の価格が２００万円以下の場合 | 不動産の価格の５％以内 |
| 不動産の価格が３００万円以下の場合 | 不動産の価格の４％以内 |
| 不動産の価格が４００万円以下の場合 | 不動産の価格の３％以内 |
相続で取引されるような相続財産（遺産）に含まれる不動産は、一般的に土地と家をあわせれば４００万円を越えることが多く、段階的に計算をした結果、次の計算式で、簡易に、不動産の仲介手数料の上限を知ることができます。
ポイント
仲介手数料の上限（税別）
＝（売買する不動産の価格 × ３％）+６万円
あくまで「上限額」に過ぎない
この仲介手数料の上限は、あくまでも「上限」であって、これだけの仲介手数料を必ず支払わなければならないわけではありません。そのため、不動産仲介業者によっては、仲介手数料を割り引いてくれることがあります。
不動産会社があまり詳しく説明せず上限一杯の金額を請求することがあるため、この計算式によって算出された仲介手数料を「必ず」支払わなければならないと勘違いしている不動産所有者の方は、ご注意ください。
契約が成立してはじめて発生する
不動産の仲介手数料は、「上限」が法律で決まっているだけで、その他の支払条件は、不動産会社と不動産の売り主との話し合いで決まります。不動産売買契約が成立してはじめて仲介手数料が発生します。
一般的な不動産売買契約では、不動産売買契約書を締結したときに仲介手数料の半金（５０％）を支払い、その後、不動産の引渡しが完了したときに残りの半金（５０％）を支払うことが多いです。
低廉な空き家等の売買に関する特例
相続の際に、お亡くなりになった方（被相続人）の家が空き家となってしまうことがあります。少子高齢化、未婚化の進行などにより、空き家の増加が社会問題化しています。
低廉な空き家の場合には、さきほどの計算式による仲介手数料の上限が低くなってしまう一方で、空き家の現地調査に一定の費用が発生するおそれがあります。
そのため、低廉な空き家などの売買の場合には特例があります。不動産業者は、仲介手数料とは別に、現地調査などの費用（上限１８万円）を請求することができます。ただしこれも上限であって、支払うかどうかは契約によって決まります。
仲介手数料の割引とは？
さきほど解説しましたとおり、仲介手数料について法律が定めているのはあくまでも「上限額」に過ぎません。相続の場面などでは、高額な不動産を「売却しなければならない」という場合があります。
例えば、相続財産を即座に売却する必要性に迫られるのは、次の場合です。
ポイント
- 相続税を支払う現金・預貯金がなく、不動産を売却する必要がある。
- 相続財産（遺産）に占める不動産の割合が高く、遺産分割協議がまとまらない。
- 事業承継をせず廃業するため事業用不動産を売却してから相続したい。
相続の場面で、不動産売却の「緊急性」が高いことから、仲介手数料にあまり気が回らず、仲介業者から請求されたとおりに上限いっぱいの金額を支払っていることがよくあります。
一方で、不動産会社の中には、仲介手数料を割り引いてくれたり、更には無料（仲介手数料０円）にしてくれる会社もあります。不動産会社も「商売」で不動産売買の仲介をしていますから、仲介手数料を安くできるには、理由があります。
仲介手数料は、売主・買主の双方からとれる
不動産売買のときの当事者には、不動産を売る人（売主）と、不動産を買う人（買主）がいます。相続の場合、不動産を相続した人は「売主」になることが一般的です。
この不動産売買を仲介するとき、関与する不動産会社は「売主側不動産会社」、「買主側不動産会社」がいます（双方が一緒の会社のこともあります。）。仲介手数料もまた、売主からも、買主からも、さきほど解説した上限額まで支払ってもらうことができます。
仲介手数料が割引されたり無料になったりと安くなるカラクリを知るためには、この不動産売買仲介のしくみを理解していただく必要があります。
そこで次に、実際に仲介手数料が安くできるケースごとに、仲介手数料が安くなるしくみと、その理由について不動産会社の立場から解説します。
【ケース①】「両手」仲介で仲介手数料が割引・無料とされるケース
さきほど、買主側、売主側のいずれにも不動産仲介業者がついていると解説しましたが、売主側も買主側も同じ不動産仲介業者が仲介する場合には、仲介手数料を、買主からも売主からもとれることになります（「両手」と通称します。）。
このように仲介手数料が「両手」のとき、買主または売主のいずれかから手数料を受け取る「片手」の取引より倍の手数料が入ることになるので、仲介手数料を割り引いたり、無料にできる可能性があります。
【ケース②】不動産業者が直接買取するため仲介手数料がかからないケース
不動産取引をする際に当然ながら仲介会社を挟まずに直接買主（ここでの買主は一般的には不動産会社になるケースが多いです）に売却できる可能性もあります。
その場合は、仲介会社が介在しないため当然ながら仲介手数料が発生しません。ここで注意しないといけない点が２点あります。
一つ目は売買金額が適正な金額であるかということです。仲介手数料が発生しなくても、仲介手数料以上に安い売買金額であれば、仲介会社により高く売れる買主を見つけてもらった方が良いということになります。
二つ目は、不動産会社ではない買主との直接取引はお勧めできないということです。一般的に不動産売買は金額の大きい取引になるので、不動産の知識のない個人同士での取引は後々のトラブルの原因になるケースが非常に多いです。
【ケース③】新築購入の買主の仲介手数料が割引・無料となるケース
新築購入の際には仲介手数料が割引されたり無料となったりすることが多いので、念のため解説しておきます。
まだご家族がなくなる前で、相続が発生していないタイミングで、新しい家族のために新築の自宅を購入する場合などの参考にしてください。
新築住宅の場合、売主はハウスメーカーなどの業者です。この場合、売主は仲介業者に対して、売却してもらうために手数料を支払います。仲介会社は、売主から手数料を受け取れるため、買主側の仲介手数料を割り引いたり無料にしたりできる可能性があります。
不動産相続は、「相続財産を守る会」にお任せください！
いかがでしたでしょうか？
今回は、相続した不動産を売却したり、相続の生前対策で不動産を売却したりする方がよく疑問、不安にお感じになる仲介手数料の問題について、わかりやすく解説しました。
仲介手数料は、仲介業者となる不動産会社の報酬となるため、仲介業務を尽力したときには十分な報酬をいただきますが、相続財産（遺産）の売却などで、仲介の手間がほとんどかからないこともあります。
「相続財産を守る会」では、相続不動産を多く取り扱う不動産会社が所属するだけでなく、弁護士など、相続を得意とする信頼性の高い士業といっしょに業務を行うことで、相続人の方のためになる、適切な相続不動産対策をご提案しています。
